Сегмент кредитования покупки нового жилья на ипотечном рынке выглядит сегодня довольно странно. Практически все специалисты говорят о бешено растущем спросе на кредитование «первички». При этом ипотечная покупка новостроек в большинстве банков до сих пор занимает ничтожно малую часть.
На рынке ипотечного кредитования сегодня преобладает вторичное жилье. Но профессиональные участники рынка свидетельствуют, что спрос на покупку квартир в новостройках с помощью ипотеки увеличивается на глазах. «Происходит это в том числе и потому, что банки сегодня идут на выдачу кредитов под залог права требования», — говорит начальник риэлторского управления концерна «Крост» Ирина Добашина.
Так, в компании «ИНКОМ-Недвижимость» пять из восьми покупок квартир в новостройках совершается по ипотечной схеме. Подобную картину обрисовали и в ЗАО «МИАН–агентство недвижимости». По словам руководителя направления ипотечного кредитования этой компании Сергея Махоткина, число кредитов на «первичку», выданных МИАНом, превышает количество ипотечных сделок по вторичному рынку в четыре раза.
Но есть два фактора, которые мешают смотреть на ситуацию с оптимизмом. Первый — объем предложений, доступных для потенциального заемщика. Второй — условия кредитования.
Объемы строительства нового жилья сократились. «С введением закона № 214 коммерческие банки ужесточили условия финансирования застройщиков. Соответственно, существенно возрос риск того, что многие объекты не будут достроены, — говорит начальник управления развития бизнеса и региональной сети Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин. — В связи с этим банки стали намного более придирчиво выбирать объекты, на приобретение жилья в которых они смогут предоставить кредиты. Сложилась парадоксальная ситуация: ипотечные займы, которые по определению должны являться наименее рискованными, стали демонстрировать повышенный риск. В этой ситуации многие банки свернули такие программы или предоставляют их на менее выгодных условиях».
Закон о долевом участии в строительстве перекрыл «кислород» — т. е. поток оборотных средств — многим девелоперам, лишив их возможности пользоваться прежними схемами привлечения денег в строительство. Крупнейшие операторы рынка недвижимости были вынуждены снять с реализации от 15 до 20% объектов первичного рынка из-за отсутствия разрешения на строительство или неправильно оформленных документов.
Строителям пришлось искать обходные пути, чтобы возобновить поток оборотных средств. В ход пошли продажа векселей, формально дающих право на жилплощадь, предварительные договоры купли-продажи и т. п. Но большинство банков не берут на себя риски и не кредитуют покупку жилья по «серым схемам».
«Мы ожидаем, что более строгий порядок взаимоотношений «дольщик–застройщик», прописанный в новом законодательстве, существенно снизит количество застройщиков, которые смогут соблюдать все процедуры и работать с банками, следуя букве закона», — говорит член правления, начальник управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Александр Колошенко.
Распутье для заемщика
Если вы твердо намерены брать кредит на покупку нового жилья, то существуют три наиболее распространенных пути.
Первый способ — оформить кредит под залог имеющейся недвижимости. Его практикуют Городской ипотечный банк, Райффайзенбанк и др. В этом случае вам придется платить проценты не больше, чем по обычному потребительскому кредиту. Но кредит на новую квартиру бизнес-класса под залог гаража или старенькой дачи вам не дадут. Стоимость залога должна быть сопоставима с размером займа.
Второй способ — взять кредит под залог права требования. Способ сомнительный. Несмотря на то что официально его декларируют во многих банках (Промстройбанк, МДМ-банк, Внешторгбанк и др.), есть основания считать, что он существует только на бумаге. «Сейчас нет ипотеки под залог права требования, — уверяет С. Махоткин. — Застройщики не пользуются этой схемой. Жилье продается по обходным схемам».
Так что лучше выбрать объект того застройщика, который пользуется доверием у банков. Крупных компаний на рынке не так уж мало. Но доверие — доверием, а условия по этому займу будут куда более обременительными, чем в случае с жильем вторичного рынка. Во-первых, размер первоначального взноса при кредитовании покупки нового жилья составляет в среднем 30–40%, а не 15–25%, как на вторичном рынке. Во-вторых, проценты до оформления дома в собственность (а этот срок может составлять несколько лет) будут заметно выше.
Третий способ — оформить кредит в Сбербанке. В этом случае вам не требуется недвижимости под залог, но обязательно нужна справка, аналогичная
2-НДФЛ, или декларация из налоговой инспекции, а также поручители с официально подтвержденными доходами.
Короткое одеяло
Впрочем, несмотря на все существующие ограничения, ряд экспертов прогнозируют нам светлое ипотечное будущее. «Ипотека захватывает новые секторы рынка: она интересна не только покупателям жилья эконом-класса, но и тем, кто приобретает недвижимость бизнес-класса и даже элитную, — говорит управляющий партнер, руководитель департамента элитного жилья компании «Новое качество» Александр Илюхин. — На сегодняшний день существуют определенные наработки, проверенные схемы, имеется доверие к банкам. Добавьте к этому возрастающий интерес к кредитованию, увеличение количества людей, получающих официальную «белую» зарплату. Все это позволяет спрогнозировать дальнейший рост интереса к ипотечным программам различных банков».
Но высокий потребительский спрос — очень однобокий показатель развития отрасли. Информационное стимулирование населения дало свои результаты, и спрос на ипотечные кредиты начал увеличиваться внушительными темпами. Но соответствует ли предложение растущему спросу? Да — если речь идет только о рынке вторичного жилья.
В противовес этому ассортимент рынка новостроек и возможности его кредитования достаточно ограничены. Более того, скоро эти рамки могут стать еще более узкими. Дело в том, что сейчас большинство «ипотечных» покупок новых квартир происходит в сегменте жилья эконом-класса. Но подобных объектов в Москве возводится все меньше.
При такой перспективе растущий спрос на ипотеку может стать негативным фактором. «Новостройки привлекательны тем, что на этапе строительства стоят меньше, чем квартиры вторичного рынка. Если заемщику придется выплачивать кредит по более высоким процентным ставкам, то, вероятно, станет экономически выгоднее приобрести жилье на вторичном рынке, не связываясь с новостройками», — предполагает начальник отдела продаж Национальной ипотечной компании Василий Ченушкин.
Переориентированный спрос населения станет катализатором роста цен и на «вторичку». К тому же, по мнению начальника управления перспективного развития ОАО АИЖК Марии Поляковой, это никоим образом не решит жилищную проблему, так как существующий объем предложения в любом случае не может удовлетворить потребности россиян.
Как ни прискорбно, но российский рынок новостроек просто не готов к массовому приходу ипотеки, невзирая на высокий потребительский спрос. Такой дисбаланс привел к тому, что застройщики и девелоперы развивают квази-ипотечные схемы покупки новостроек.
Но разработка суррогатных схем выглядит в этом случае довольно неуместной: мы снова изобретаем велосипед, когда весь мир на нем уже ездит. Мнения девелоперов и банкиров сходятся в одном: существующая у нас схема кредитования нового жилья несовершенна по своей сути. В ней заложены немалые риски как для банка-кредитора, так и для потребителя. Причем 214-й закон не решил эту проблему, а лишь вызвал к жизни многочисленные «серые» схемы. Сегодня покупатели квартир — они же получатели ипотечных кредитов — являются основным источником средств для ведения строительства. Получается своеобразный передаточный механизм, когда банковские средства перетекают к застройщикам через счета покупателей.
«Нужно таким образом построить работу соответствующих госорганов, чтобы девелоперы могли быстро реализовывать проекты, в том числе строить за счет банковских кредитов, а конечным пользователям продавать готовые квартиры, как это делается во всем цивилизованном мире», — говорит начальник управления ипотечного кредитования Росбанка Янис Канестри.
«Такое «связанное» ипотечное кредитование повысит скорость сдачи жилищного объекта и гарантирует застройщику получение средств за проданные квартиры, — утверждает М. Полякова. — По большому счету, строительная отрасль должна существовать и поддерживаться рыночными структурами, а не конечными покупателями». Более того, М. Бусыгин считает, что только в этом случае ипотечные кредиты на новостройки смогут стать действительно доступными по таким показателям, как размер первоначального взноса, процентная ставка, срок и т. д.