М-2 уже писала о сложностях выбора оптимальной ипотечной программы с точки зрения требуемого первоначального взноса, процентной ставки, размера кредита и срока, на который он предоставляется. Теперь мы продолжим эту тему, но с точки зрения еще одного важного показателя — набора документов, которые необходимы для получения кредита.
В этом вопросе каждый банк — сам себе законодатель и устанавливает свой набор документов. Безусловно, существует некий стандартный перечень документов, удостоверяющих личность заемщика, подтверждающих его семейное и служебное положение, образовательный уровень и т. п. К таким документам относятся паспорт, трудовая книжка и различные дипломы. С их предоставлением, как правило, проблем не возникает.
Сложнее обстоит дело со справками, касающимися состояния здоровья заемщика. Большинство банков требует от получателей ипотечных кредитов обязательного страхования жизни и трудоспособности. При большой сумме кредита, а также если заемщик находится в достаточно немолодом возрасте, страховая компания вправе потребовать прохождения специального медицинского обследования. Гражданам, у которых есть проблемы со здоровьем, могут отказать в кредите или дать его, обязательно повысив при этом страховые взносы.
Сразу уточним, что не станут страховать людей, которые к моменту погашения кредита достигнут 80 лет, пенсионеров, инвалидов I и II групп, больных онкологическими и хроническими сердечно-сосудистыми заболеваниями, СПИДом, а также тех, кто состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.
Какова зарплата — таков и кредит
Самым проблематичным обычно является подтверждение источника и уровня доходов потенциального заемщика: он должен доказать, что зарабатывает достаточно, чтобы ежемесячно возвращать банку взятые у него деньги и выплачивать проценты.
У большинства банков основным набором документов являются копии трудового договора и (или) трудовой книжки, а также заверенная печатью справка из бухгалтерии по форме 2-НДФЛ (справка о доходах физического лица). Наличие у заемщика постоянного места работы и справка, подтверждающая определенную сумму заработка, — обязательное условие практически во всех банках, выдающих ипотечные кредиты. Отдельные перечни документов устанавливаются для индивидуальных частных предпринимателей и учредителей организаций, получающих доход в виде дивидендов. В последнем случае, например, нужно предоставить банку выписку со счета компании.
Главная проблема заключается в том, что в России, как известно, существуют доходы «белые», «серые» и «черные»: «белые» (суммы, с которых уплачены все необходимые налоги), как правило, невелики, следовательно, получить под них серьезный ипотечный кредит практически невозможно; «серые» и «черные» (они зачастую оказываются самыми стабильными и самыми удобными как для работника, так и для работодателя) непросто подтвердить документально.
Большие «белые» зарплаты в России выплачивают в основном крупные банки и представительства иностранных компаний, но обладателям таких зарплат ипотечные кредиты не очень-то и нужны. Большинство работодателей стремится «экономить» на налогах: им большая «белая» зарплата сотрудников невыгодна: с нее надо платить единый социальный налог, составляющий 35,6%, из которых 7,6% распределяются между фондами обязательного медицинского и социального страхования, а 28% отчисляются в пенсионный фонд. Да и подоходный налог в размере 13% никто не отменял.
По имеющимся оценкам, различные виды «черно-серой» зарплаты получает примерно половина россиян (в Москве — и того больше). Экономия экономией, но зарплата, выдаваемая «в конверте», практически лишает гражданина возможности пользоваться многими благами цивилизации, в частности, получать кредиты.
Парадокс российской ипотеки заключается в следующем: ипотечный кредит относительно легко можно получить только при условии, что общий доход заемщика составляет порядка 30–35 тыс. руб. в месяц. Люди, получающие, например, зарплату 10–12 тыс. руб. в месяц, не считаются малоимущими, на них не распространяются льготы на приобретение жилья. Но и ипотечный кредит они взять не могут — их официального дохода на это не хватает.
Неохотно банки выдают кредиты и тем, кто работает по так называемым гражданско-правовым договорам, т. е. без оформления трудовой книжки. Банки в этом случае настораживает то, что доходы таких граждан хотя и могут быть большими и стабильными, но расторгнуть такой договор намного проще, чем уволить работника с трудовой книжкой.
Разговор по душам с… инспектором
В последнее время, правда, некоторые коммерческие банки стали более лояльными в этом вопросе. Понимая, что не всегда уровень реальных доходов определяется тем, что начисляется в бухгалтерии, они стали принимать во внимание не только справки 2-НДФЛ, но и иные формы подтверждения платежеспособности.
Например, некоторые банки при решении вопроса о выдаче ипотечного кредита принимают справки с места работы, написанные в произвольной форме, в которых указаны реальные доходы потенциального заемщика. Если работодатель не желает «светиться» и не дает справку о доходах, то часть банков прибегает к устному подтверждению дохода: сотрудник банка выезжает на место работы соискателя кредита и в беседе с его руководителем узнает информацию о заработной плате и прочих доходах.
Когда работодатель не хочет предоставлять даже устные сведения о зарплате своего сотрудника или последний никак не может подтвердить доход, в ряде банков прибегают к анализу косвенных доказательств платежеспособности: анализируют социальный статус заемщика, его образование и послужной список, имеющиеся у него недвижимость и ценные бумаги, количество и марки автомобилей, уровень его расходов (счета за мобильную связь, поездки за рубеж и т. п.), ценность данного работника на рынке труда и прочие показатели. Могут учитываться такие дополнительные источники денежных средств, как доходы от работы по совместительству, прибыль от сдачи недвижимости в аренду и т. д.
Нередко в России применяются и так называемые страховые зарплатные схемы, когда фирма страхует своих работников на крупную сумму, а выплаты по страховке, равные зарплате, перечисляются на расчетный счет работника в банке. В этом случае ипотечный банк способен принять в качестве подтверждения уровня дохода соответствующую справку от страховой компании.
Шансы получить ипотечный кредит заметно возрастут, если у его соискателя уже имеется какая-либо кредитная история — если он уже брал кредит и аккуратно по нему расплатился.
Вся подобная информация, конечно, проходит тщательную проверку — для этого во многих банках действуют специальные службы.
Найти банк, который предоставит ипотечный кредит под «черно-серые» доходы, непросто. По телефону подобные вопросы вообще не решаются, следует быть готовым к пристрастному собеседованию, на котором потенциальному заемщику придется доказывать кредитному комитету, что деньги на то, чтобы расплатиться по кредиту, у него есть, но только не все о них знают.
Соискатель на первом собеседовании не сумел расположить к себе кредитного инспектора? Дело может не дойти даже до стадии сбора пакета документов, требующихся для получения кредита. Основной совет потенциальному заемщику состоит в том, чтобы предоставить истинные данные о своих доходах, стараться говорить только правду, тем более что служба безопасности банка может проверить (и непременно проверит) предоставленную информацию. И если что-либо не сойдется, кредита не будет ни в этот раз, ни потом.
Предоставляя кредиты под неподтвержденные документально доходы, банки рискуют. Поэтому условия таких программ менее выгодны, чем аналогичные, но выданные под «белые» доходы. Это выражается прежде всего в размере процентной ставки: кредиты под «серые» и «черные» доходы предоставляются, как правило, под завышенные проценты (до 18%), под официальные «белые» доходы — под 10–11%.