Как правило, любой заемщик, выбравший кредитную программу, накопивший на первоначальный взнос и получивший одобрение банка, считает, что все трудности уже позади. Но в процессе оформления кредита и далее клиент банка может столкнуться с разного рода неожиданностями: дополнительными платежами, риском не уложиться в срок с подбором квартиры, проблемами с оформлением квартир в новостройке в собственность и пр. Какие «подводные камни» подстерегают заемщика и как их избежать?
Рассмотрим все по порядку. Первый вопрос, который возникает перед потенциальным заемщиком, — какую ипотечную программу выбрать. Самостоятельное решение этой задачи предполагает изучение объявлений в газетах и журналах, беседы с представителями десятка банков, поиск квартир, продающихся в кредит, и т. д. Существует и второй вариант — можно обратиться в ипотечный консультационный центр или ипотечное отделение риэлторской компании. Что ждет потенциального заемщика в обоих случаях?
Направо пойдешь — в банк попадешь
Итак, у вас есть возможность купить квартиру для своей семьи: вы обладаете стабильным источником дохода и имеете в наличии сумму, достаточную для первоначального взноса (15–30% стоимости квартиры). Что надо знать при обращении в выбранный ипотечный банк?
Стоит учитывать, что помимо первоначального взноса и процентов за пользование кредитом придется понести и другие расходы, которые обязательно возникнут при оформлении ипотечного кредита. Они состоят из банковских и небанковских затрат.
Допустим, в банке уже изучили ваши документы и дали положительный ответ. Выбранная вами квартира стоит $70 тыс., а сумма кредита составляет $50 тыс. (70% общей цены), которые банк выдает сроком на десять лет. Ежемесячный платеж банку будет составлять в среднем $700. Сюда входит как процентная ставка за кредит, так и выплата основного долга. Но это еще не все. Кроме первоначального взноса, равного $20 тыс., нужно отдать еще $500–1,5 тыс. за дополнительные услуги банка, а именно:
— рассмотрение вашего заявления — 1,2 тыс. руб.;
— проверка документов — 3 тыс. руб.;
— ведение сделки при покупке квартиры в новостройке — 1% суммы кредита (но не более $1 тыс.);
— плата за аренду индивидуального сейфа — 2,4 тыс. руб.;
— ведение ссудного счета — 0,5–2% суммы кредита;
— открытие счета — $120–200;
— конвертация, обналичивание — 0,1–0,5% суммы кредита;
— регистрация сделки — $200–300.
Все это — плата только за услуги банка. Но еще предстоят траты на риэлтора, страховку и т. д.
Кредитный комитет банка дает на поиск квартиры три месяца. Если агентство недвижимости не сумело в отведенный срок найти подходящее жилье, придется все начинать сначала или менять тактику: сначала искать через риэлтора квартиру, а уже потом идти в банк, рекомендуемый агентством (часто банки работают с узким кругом надежных риэлторских компаний). На поиске для клиента квартиры риэлтор зарабатывает комиссионные — от 2 до 10% стоимости квартиры. Услуги агента по подбору и оформлению квартиры обойдутся вам в среднем в $2,5–5 тыс., но зато это обеспечит юридическую чистоту как квартиры, так и сделки.
Налево пойдешь — риэлтора найдешь
Предположим, что вы хотите купить квартиру в новостройке и сначала обратились в риэлторскую компанию, которая имеет партнерские отношения с банком и строительными компаниями.
Квартира найдена, вы идете в рекомендуемый риэлтором банк. Там приняли заявку, рассмотрели документы и поставили условие: выполнить строительный аудит (банк имеет сомнения в отношении застройщика) и провести оценку рыночной стоимости вашей будущей квартиры силами специалиста-оценщика.
Обычно банки ставят такие условия, когда застройщик заключает в дополнение к основному инвестиционному договору еще и договор переуступки прав требования. Доказать оплату переуступки очень сложно, к тому же это повышает риск пострадать от двойных продаж. На строительный аудит придется потратить $150–300. Стоимость услуг оценщика составляет 3–4 тыс. руб. Если в итоге указанная им рыночная стоимость квартиры окажется меньше, чем сумма кредита, — банк откажет вам в займе. Оценочная компания выдает два экземпляра отчета об оценке, имеющие одинаковую юридическую силу. Один экземпляр вы относите в банк, другой потребуется при общении со страховой компанией.
В настоящее время страхование при заключении ипотечной сделки обязательно и обходится в 1–1,2% стоимости квартиры. Эта сумма обычно рассчитывается ежегодно заново, но первый платеж вносится сразу после получения кредита (порядка $1,5–2,5 тыс.).
Страховка включает:
— имущественное страхование;
— страхование приобретаемой квартиры;
— титульное страхование — на случай потери права собственности на объект недвижимости;
— страхование жизни и трудоспособности заемщика.
$100 — налево, $1000 — направо и т. д.
Осталось заключить договор купли-продажи и зарегистрировать его. В среднем на это уходит 500 руб. (на каждого собственника).
Если в кредит покупалась квартира в новостройке, то ее оформление в собственность способно стать еще одним «подводным камнем». Точкой отсчета в этом процессе следует считать момент подписания акта госкомиссии. Бывает, что на устранение недоделок, выявленных рабочей комиссией, уходит один–два месяца. После сдачи дома застройщик отправляет документы в БТИ (этот процесс занимает еще приблизительно месяц–полтора). После этого происходит передача дома на баланс жилищно-эксплуатационной организации. Затем инвестор отдает городу определенное количество квартир по договору.
Инвестиционный контракт подписан, договор поступает на регистрацию в Главное управление федеральной регистрационной службы по городу Москве. Проведение сделки и услуги по регистрации за месяц выльются в сумму 6583 руб.
В итоге разного рода дополнительные платежи (сборы, комиссии, тарифы и пр.) составят от $6 тыс. до $8 тыс. Таким образом, вам надо иметь такую сумму помимо первоначального взноса.
Как потенциальному заемщику уменьшить количество трудностей при покупке квартиры в кредит? Прежде всего, стоит сразу обратиться в хорошо зарекомендовавшую себя инвестиционно-строительную компанию. Там можно получить бесплатную первую консультацию, рекомендацию относительно ипотечного банка, взглянуть на макеты домов и выбрать наиболее подходящий. Так вы выиграете время, сбережете некоторую сумму и будете иметь как гарантию правильного оформления сделки, так и уверенность в качестве дома.