При ипотеке загородной недвижимости существуют очень высокие риски. Этот вид ипотеки пока развит слабо: по оценкам специалистов, доля сделок с использованием ипотечных схем на рынке подмосковных коттеджей не превышает 1%. Повышенные риски инвестиций в загородную недвижимость связаны с несколькими проблемами.
В первую очередь речь идет о трудностях, возникающих при оценке объектов. К тому же загородная недвижимость не так ликвидна, как, например, московская квартира. Велики и риски, связанные с земельным участком. Сюда относятся как особенности самого участка (гидрология, геология, загрязнения), так и юридические нюансы, касающиеся его приобретения, изменения целевого назначения, получения разрешения на строительство и т. д.
Иными словами, работа с загородной недвижимостью слишком специфична, и применять в ней типовые методы нельзя. Поэтому ипотечные банки не горят особым желанием работать в этой области.
Проблемы правового регулирования
Серьезным фактором, сдерживающим развитие ипотеки загородной недвижимости, является и многополюсность правового поля. В настоящее время гражданско-правовые отношения сторон регулируются тремя законодательными актами: Гражданским и Земельным кодексами РФ, а также федеральным законом «Об ипотеке».
Сложность представляет и сам предмет сделки. Во-первых, предметом договора ипотеки могут быть только объекты, права на которые зарегистрированы в установленном порядке. Во-вторых, имущество, передаваемое в залог, должно быть оборотоспособно (согласно нормам земельного законодательства, ограниченными в обороте являются участки лесного фонда, земли сельскохозяйственного назначения, участки, загрязненные опасными отходами и радиоактивными веществами, а также иные земли, подвергшиеся деградации).
При определении предмета ипотеки нужно учитывать и то, что закон запрещает залог определенных видов имущества. Так, это относится к землям, находящимся в государственной или муниципальной собственности, к частям земельного участка, площадь которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ или органов местного самоуправления. Не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание.
Следует уточнить, что с начала 2005 года из перечня имущества, на которое нельзя обратить взыскание, исключены земельные участки, где расположены жилые помещения (или их части), являющиеся единственным пригодным для постоянного проживания помещением, а также земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности.
Из всех сделок с недвижимостью именно их обеспечение — залог (ипотека) характеризуется наибольшим количеством судебных споров и нерешенных проблем. Данное обстоятельство существенно затрудняет развитие ипотеки объектов загородной недвижимости.
Некоторые ипотечные программы
С точки зрения развития ипотеки загородный рынок очень перспективен, но кредитовать приобретение земли и коттеджей способны далеко не все российские банки. В настоящее время около 25 кредитных организаций заявляют о наличии программ загородной ипотеки, но реально займы на эти цели выдают не более десятка банков, да и то на нерегулярной основе. Такие программы, в частности, предлагают Абсолют банк, Сбербанк, банк Сосьете Женераль Восток, Райффайзенбанк и некоторые другие.
Отметим, что получить кредит на строительство загородного дома намного сложнее, чем на покупку уже готового коттеджа. Банки предпочитают работать по следующей схеме: будущий владелец покупает земельный участок за свой счет, а дом возводит на заемные средства. При этом в качестве залога банк берет как сам участок, так и будущий дом.
По закону, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, все строящиеся и готовые здания на переданном в ипотеку земельном участке считаются находящимися в залоге. Поэтому стало реально предоставлять кредит под залог земельного участка с расположенным на нем недостроем. При этом не надо регистрировать права собственности на объект незавершенного строительства, необходимо просто произвести оценку предмета залога как «участка с расположенными на нем улучшениями».
Кредиты на объекты загородной недвижимости выдаются в рублях и валюте (преобладают вторые). Размер первоначального взноса, как правило, декларируется на уровне 30–40%, но иногда доходит и до 50%. Столь крупная сумма, которую заемщику приходится вносить из собственных средств, разумеется, неблагоприятно сказывается на ипотеке загородной недвижимости.
Ставки по кредиту практикуются достаточно высокие (выше, чем при покупке городской квартиры). Например, Абсолют банк под готовый коттедж предлагает кредит под 18% годовых, под строящийся — под 18–20%. Сроки кредитования, как правило, составляют от 10 до 25 лет.
Райффайзенбанк дифференцирует процентную ставку в зависимости от срока кредитования: банк выдает кредиты под 11–12% годовых при сроке кредита до десяти лет, под 11,5–12,5% (на 11–15 лет), 12–13% (16–20 лет) и 12,5–13,5% (21–25 лет).
Как и при ипотеке квартир, реальные платежи при кредитовании покупки загородной недвижимости гораздо выше, чем декларируемые процентные ставки. Что касается дополнительных платежей, то, например, по программе «Фора-коттедж», которую предлагает Фора-банк, за проведение сделки придется заплатить 9,5 тыс. руб., за снятие наличных — 1% суммы кредита, за аренду банковской ячейки — 1,5 тыс. руб., за оценку приобретаемой недвижимости — 4,5 тыс. руб. Кроме того, придется оплатить услуги нотариуса, государственную регистрацию договора купли-продажи, а также страховку в размере 1–1,5% суммы кредита, увеличенной на 10%.
«Ломбардное» кредитование
Загородная недвижимость сейчас стоит дорого, и не все банки готовы в массовом порядке выдавать кредиты в несколько сотен тысяч долларов, и уж тем более не все заемщики способны пройти андеррайтинг для получения такой суммы.
Поэтому на рынке ипотеки загородной недвижимости практикуется так называемое «ломбардное» кредитование. Это значит, что, если клиент хочет взять кредит на покупку загородного коттеджа и имеет при этом квартиру в Москве, то именно ее он предлагает банку в качестве залогового обеспечения. Правда, и здесь навстречу пойдут не всякому желающему. Некоторые банки ограничивают минимальную цену квартиры, предлагаемой в залог: например, не менее $150 тыс.
Понятно, что банкам подобная схема намного удобнее, чем прямое кредитование загородной недвижимости. Дело в том, что в случае «ломбардного» кредита банк проверяет предмет залога, то есть московскую квартиру. Это гораздо легче, чем в случае с залогом коттеджа, к которому еще добавляется земля.
Главный минус такого вида кредитования состоит в том, что, если заемщик берет деньги, чтобы построить на них коттедж, он рискует потерять жилье, если у него возникнут трудности с погашением кредита. Приобретенная загородная недвижимость может оказаться непригодной для проживания, а на квартиру как предмет залога будет обращено взыскание. «Ломбардная» схема облегчает получение кредита, но при этом и повышает риски клиента.
Банки-соинвесторы
На практике наиболее оптимальным вариантом получить ипотечный кредит является ситуация, когда банк сам является соинвестором в строительстве того или иного коттеджного поселка. В этом случае крупные застройщики предлагают собственные программы кредитования, сотрудничая с банками на договорной основе, чтобы быстрее реализовать дома в поселке.
Таких примеров немного, но они есть. Наиболее известный — совместная программа Московского кредитного банка и строительной компании «Эдем-Инвест». Банк предоставляет кредиты на сумму от $20 тыс. до $200 тыс. на срок от шести месяцев до пяти лет при ставке 16% годовых в валюте. Первоначальный взнос должен составлять не менее 30% стоимости приобретаемого жилья. В данном случае банк даже не требует дополнительного обеспечения, кроме приобретаемого жилья.
Подобная схема более выгодна для покупателя-заемщика. За счет собственных средств (те самые 30% планируемой цены объекта) застройщик строит дом под крышу, но без внутренней отделки. Когда объект готов к сдаче госкомиссии, независимый оценщик проводит оценку земельного участка и возведенного дома. После этого заключается кредитный договор и застройщику выплачиваются оставшиеся 70% стоимости объекта. В силу закона ипотека возникает и на дом, и на участок.
Земля в кредит
Кредиты на покупку земельных участков сейчас большая редкость. Их не предлагает практически ни один банк. Редким исключением является Райффайзенбанк, у которого есть соответствующая программа, рассчитанная на срок до трех лет.
Сумма кредита составляет $20–300 тыс. для Москвы или Санкт-Петербурга и $15–200 тыс. — для других регионов. Первоначальный взнос — не менее 34,5% стоимости приобретаемого земельного участка. Ставка в зависимости от различных условий декларируется на уровне от 10,25 до 13,25% годовых (также используется «плавающая» ставка LIBOR, которая пересматривается ежегодно).