Новости

НОВОСТИ ПАРТНЕРОВ

Loading...
 03 июня 2007 17:37      57

Ситуация на рынке загородной недвижимости

 

Объем предложения рынка загородной недвижимости, включая отдельно стоящие дома и земельные участки, оценивается по состоянию на конец 2006 г. в 9000–9500 объектов. Доля коттеджей составляет 30–35 %. Большая часть коттеджных поселков располагается в Ленинградской области.

На территории Ленинградской области размещены 64 города, около 3000 сельских населенных пунктов, что дает (возможности для – ЛС) вариации как по плотности, так и по типу застройки. Сегодня на рынке загородной недвижимости выставлено довольно много недостроенных и готовых домов, а также земельных участков. Цены, по которым предлагаются пятна под жилую застройку, могут не зависеть от каких-либо индикаторов и параметров и дифференцироваться хаотично. До сих пор процедура перевода земель из сельхозугодий остается достаточно сложной.

Между тем рынок земли постоянно развивается: осваиваются бывшие сельхозугодия вдоль границы города и области. С октября 2005 года правительство Санкт-Петербурга предоставляет земельные участки под строительство частным застройщикам и инвесторам посредством торгов. Есть спрос и на областные земли, но в основном инвесторов интересуют ближайшие к Санкт-Петербургу районы. Примерно на 20–30 % купленных территориях строительство не ведется, идет ожидание роста цен. Чтобы земля «не простаивала» и приносила доход в местные бюджеты и бюджет региона, чаще продают права аренды, а не собственности – тогда предприниматели вынуждены следовать условиям договора.

На вторичном рынке земель Санкт-Петербурга также представлено немало участков в широком диапазоне цен, с улучшениями и без них. Что касается структуры объектов, предлагаемых в 2006 году, – в открытом предложении были земельные участки под ИЖС в Выборгском, Приозерском районах Ленинградской области, в Пушкине, Павловске, Стрельне, Ломоносове. В последнее время особенно популярен стал Всеволожский район: наибольшее количество участков под индивидуальное жилищное строительство было выставлено именно там. Предлагались не только пятна, находящиеся в престижном месте, с хорошим ландшафтом и развитой социальной и инженерной инфраструктурой, но и не пригодные для возведения жилья – вблизи промышленных зон, производственных предприятий, объектов транспортной инфраструктуры (КАД и ее развязок). Цена 1 кв. м на подобных участки варьировалась от 3 до 30 долларов. Колебания зависели от «цепочки» продавцов и интереса покупателей к объектам. Вопросы перевода земель, подведения коммуникаций и обустройства дорог ложились, в случае их приобретения, на инвестора.

Земельные участки под ИЖС в более престижных районах Ленинградской области продавались по 45–105 долларов (Всеволожский район), 100–140 долларов (Курортный район). Игроки рынка динамику роста цен оценивают в пределах от 10–15 %.

Удорожанию земли под жилую застройку способствует появление крупных рекреационных центров. Например, наличие комплекса «Игора» провоцирует рост цен в Юкках, Токсово, Агалатово, Порошкино.

Объем предложения коттеджных поселков Ленинградской области (по состоянию на декабрь 2006 г.)

№№

Название проекта

Местоположение

Застройщик, инвестор

Кол-во домов

Стоимость лота, долл. 

1

«Отрадный берег»

Кировский р-н, г. Отрадное

Кировский ДСК

26

1210/кв. м.

2

«Корабельные сосны»

Выборгский р-н, пос. Рощино

«Петростиль»

53

От 2415/кв. м.

3

«Горки СПб»

Всеволожский р-н, Юкки/Порошкино

«Петростиль»

16

3000000/лот

4

«Высокие ели»

Курортный р-н, пос. Солнечное

«Петростиль»

5

Проект завершен

5

«Новая Райвола»

Выборгский р-н, пос. Рощино

«Олимп-2000»

12

От 2130/кв. м.

6

«Приморье»

Выборгский р-н,

37 км от Зеленогорска

«Олимп-2000»

24

3000–3500/сотка (участок)

7

«Борисово-2»

Приозерский р-н,

70 км от СПб

«Пулэкспресс»

53

720–1950/кв. м.

8

«Княжеская долина»

Гатчинский р-н, пос. Вырица

 «Петал»

23 (1 очередь)

3000/сотка (участок)

9

«Лукоморье»

Всеволожский р-н, пос. Воейково

«БалтВест»

37–50

2300–2750/кв. м.

10

«Зеленые холмы»

Всеволожский р-н, пос. Сярьги

«Содружество»

49

От 1540/кв. м.

11

«Озерное»

Выборгский р-н, ж/д Местерьярви

«Евросиб-Инвестстрой»

82

Проект завершен

12

«Озерная фантазия»

Выборгский р-н, пос. Гладышево

Пригородная строительная компания

31

1430/кв. м.

13

«Вартемяги»

Всеволожский р-н, д. Вартемяги

«Эколоджинг»

100

1730/кв. м.

7500-8000/сотка

14

«Репинская усадьба»

Курортный р-н, между Репино и Комарово

«Олимп-2000»

50

1950–2130/кв. м.

15

«Консульская деревня»

Выборгский р-н, пос. Репино

 Трест «Ленгаз-теплострой»

42

3220/кв. м.

16

«Малая Швейцария»

Всеволожский р-н, пос. Воейково

Нет данных

7

Нет данных

17

«Озеро Комсомольское»

Приозерский р-н,

95 км от СПб

Промстройлес

14

2800–4000/сотка (участок)

18

«Спортивная деревня»

Всеволожский р-н, Токсово

Бюро управления коммерческой недвижимостью

20

Проект завершен

19

«Удальцово»

Приозерский р-н, д. Удальцово

Нет данных

26

2300–4100/сотка (участок)

20

«Сойкино»

Ломоносовский р‑н, д. Сойкино

«Росенталь»

20 (1 очередь)

от 1430/кв. м.

21

«Мендсары»

Всеволожский р-н, д. Мендсары

ДНП «Медсары»

26

4000–5100/сотка (участок)

22

«Поместье в Вырице»

Гатчинский р-н, пос. Вырица

Нет данных

3

5100/сотка (участок)

23

«Рыбацкая деревня»

Всеволожский р-н,

15 км по Мурманскому ш.

«Петербургская недвижимость»

22

1400–1500/кв. м.

24

«Новый мир»

Выборгский р-н

 «Особняк»

93

1700–1850/кв. м.

25

СНТ «Красноозерное»

Выборгский р-н, ж/д Местерьярви

«Тимбер продукт»

42

3000–4000/сотка (участок)

26

«Лемболовская твердыня»

Всеволожский р-н, Васкелово

Нет данных

22

2400/сотка (участок)

27

«Зеркальный»

Всеволожский р-н, Васкелово

Нет данных

9

от 1150/кв. м.

28

«Русская Америка»

Всеволожский р-н

Нет данных

32

Нет данных

29

«Западное солнце»

Выборгский р-н, о. Красавица

ЗАО «Гринсайд»

28

1200–1400/кв.м

30

«Суходольский причал»

Выборгский р-н,

о. Суходольское.

Нет данных

18

Нет данных

31

«Глинки»

Пушкинский р-н, граница

с Павловским парком

«СтройСвет»

85

5000–7000/сотка (участок)+от 1500/кв. м. (коттедж)

32

«Касимово»

Всеволожский р-н, пос. Касимово

«Балтийский строительный альянс»

32

от 1450/кв. м.

33

«Мельничный ручей»

Всеволожский р-н,

16 км от СПб

«Балтийский строительный альянс»

6

420500–510000 (лот)

34

«Солнечный берег»

Всеволожский р-н, Мельничный ручей

«РФН»

13

Проект завершен

35

«Серебряный бор»

Всеволожский р-н

Банк «Югра»

26

240000/коттедж (цена 2004 г.)

36

«Русская деревня»

Всеволожский р-н, пос. Порошкино

Новый Бизнес России

40

Проект завершен

37

«Медное озеро»

Всеволожский р-н, д. Медный залив

Хонка

30–50

Проект завершен

38

«Хонка-парк»

Всеволожский р-н, Токсово

Хонка

11

Проект завершен

39

«Русская Швейцария»

Всеволожский р-н, Токсово

Хонка

16

Проект завершен

40

«Мельничный ручей-2»

Всеволожский р-н

«Эльф»

9

2310–2400/кв. м.

41

«Пенаты»

Курортный р-н, пос. Репино

«Эльф»

Нет данных

Проект завершен

42

«Победа»

Всеволожский р-н, Токсово

Нет данных

30

5750/сотка (участок)+800/кв. м. (коттедж)

43

«Раздолье»

Всеволожский р-н,

о. Коркинское

«Загородный клуб»

32

Нет данных

44

«Прибытково»

Гатчинский р-н,

ж/д Прибытково

«Старт»

12

950/сотка (участок)+от 810/кв. м. (коттедж)

45

«Заозерье»

Выборгский р-н, д. Александровка

«Новый Стандарт»

27

3100/сотка (участок)

46

Коттеджный поселок

в Лисьем Носу

Курортный р-н

Международный инвестиционный дом

16

Проект завершен

47

«Капелла»

Выборгский р-н,

5 км от Рощино

Евросиб-Девелопмент

Нет данных

2700/сотка

48

«Гелиос»

Выборгский р-н,

5 км от Рощино

Евросиб-Девелопмент

Нет данных

2700/сотка

49

«Северная корона»

Выборгский р-н,

8 км от пос. Коробицыно

Евросиб-Девелопмент

Нет данных

3500/сотка

50

«Озерный кот»

Всеволожский район

Компания «Промстройлес»

20

4000–10000/сотка

2000–2200/кв. м

51

«Ромашки»

Приозерский р-н, 95 км

Невская домостроительная компания

8

1200-1250/кв. м

52

«Решетниково»

Выборгский р-н, 65 км

Невская домостроительная компания

11

1500–1550/кв. м

53

«Краснофлотское»

Выборгский р-н, 85 км

Невская домостроительная компания

27

850–1100/кв. м

54

«Ладожское»

Приозерский р-н, Сосново

«Выбор недвижимость»

107

2700/сотка

55

«Малый Петербург»

Всеволожский р-н, Корнево

ООО «Сити СтройСервис»

170

От 900/кв. м

56

«Ладожский причал»

Волховский р-н, 142 км

Строительная компания Ocvika

28

1000–1200/кв. м

57

«Каменный мыс»

Приозерский р-н, оз.Суходольское

Строительная компания Ocvika

19

4500/сотка

58

«Зеркальный» (2)

Выборгский р-н

Компания «Пулэкспресс»

178

От 130000/лот

59

«Ольшаники»

Выборгский р-н, 50 км от СПб

Компания «Пулэкспресс»

57

От 119000/лот

60

«Охтинское раздолье»

Всеволожский р-н, Мистолово

Банк «Таврический», компания «Сплав»

300

5000/сотка

61

«Усть-Бурная»

Приозерский р-н, р. Бурная

Нет данных

19

1500/сотка

62

«Скала»

Приозерский р-н, пос. Горы

Нет данных

20

2000/сотка

63

«Юкковская усадьба»

Всеволожский р-н

Vesco Realty

Нет данных

Нет данных

64

«Южный»

Всеволожский р-н, Рапполово

 

Нет данных

Нет данных

65

«Холмы»

Всеволожский р-н

«Реал»

20

Нет данных

66

«Великолепное Токсово»

Всеволожский р-н

ТД «Вимос»

16

От 420000/лот

67

«Солнечный бор»

Всеволожский р-н

Холдинг «Регион»

Нет данных

810/кв. м

68

«Новое Минулово»

Всеволожский р-н

ООО «Инвестиционно-строительная компания «Константа»

43

166 000–231535/лот

69

«Северный дол»

Выборгский р-н,

37 км от Зеленогорска

«Олимп-2000»

37

2500–3000/сотка

70

«Охтинское раздолье»

Выборгский р-н

«Вертикаль»

300

1000/сотка

71

ДНП «Молодежное»

Приозерский р-н

ДНП «Русь»

21

От 150000/лот

72

«Лесная баллада»

Выборгский р-н

Строительный холдинг

«Новая эра»

4

Нет данных

73

PATRIKKI club

Выборгский р-н

Freedom

10

Нет данных

74

«Глубокое озеро»

Выборгский р-н

ЗАО Управляющая компания «Объединенные ресурсы»

32

от 127000/лот

75

«Михайловское»

Петродворцовый р-н

PBL: Holding

66

От 550000/лот

76

«На Заречной»

Выборгский р-н, Рощино

«Олимп-2000»

Нет данных

7000/сотка

77

«Финский хутор»

Выборгский р-н

«Эгида-строй»

8

От 400000/лот

78

«Привилегия»

Всеволожский р-н, Красная горка

«Петростиль»

200

Нет данных

79

«Зеленая горка»

Выборгский р-н

«Нева–ИнвестПроект»

6

От 350000/лот

80

«Золотая миля»

Курортный р-н

ООО «Серово» и «Петербургская недвижимость»

27

Нет данных

81

«Антоновка»

Всеволожский р-н, 12 км

«Арсенал недвижимость»

250

От 242000/лот

82

«Элегия»

Выборгский р-н,

Репино-Ленинское

Группа «ЛСР»

27

500000–700000/лот

Объем предложения в коттеджных поселках по состоянию на декабрь 2006 года составил 3 340 домовладений. Девелоперскими компаниями заявлены проекты новых коттеджных поселков, общее количество домовладений в которых составляет порядка 1000.

Проекты коттеджных поселков

№№

Название проекта

Местоположение

Застройщик, инвестор

Кол-во домов

1

«Подгорное»

80 км от СПб

«Пулэкспресс»

42

2

«Золотые пески»

Курортный район

«Пулэкспресс»

Нет данных

3

«Финский дом»

Выборгский р-н

ООО «Финский дом»

28

4

Коттеджный поселок дачного типа

Всеволожский р-н, 34 км от СПб

Инвестиционно-строительная компания «Константа»

Нет данных

5

«Lakes’berry club»

Приозерский р-н

«Петербургская недвижимость

Нет данных

6

«Усадьба Рериха

Волосовский р-н

«Фаэтон Девелопмент»

30

7

«Янино»

Всеволожский район

Национальная жилищная корпорация

300

8

Коттеджный поселок

Тосненский р-н

«Петервуд»

360

9

Коттеджный поселок

Павловск

«Ольвен СПб»

90

10

«Вальдвизе»

Всеволожский р-н, Корнево

«Петервуд»

50

11

«Ягодное»

Приозерский р-н

«Петербургская недвижимость»

17

12

«Вайя»

Гатчинский р-н

Холдинг «Фаэтон»

50

Все коттеджные поселки сосредоточены в основном в пределах 80 км от Санкт-Петербурга. Считается, что коттеджный поселок для постоянного проживания должен быть расположен не более чем в 30 км от города. Проекты населенных пунктов, удаленные от Санкт-Петербурга более чем на 30 км, могут рассматриваться как объекты для сезонного проживания и круглогодичного отдыха. Однако многие коттеджные поселки могут находиться в пределах 60 км от города и позиционироваться как место для постоянного проживания.

Следует отметить, что Выборгско-Приозерское направление является наиболее привлекательным из удаленных территорий Ленинградской области. Именно на данном направлении сосредоточена основная активность инвесторов в области дачного строительства.

За прошедший год активно продавались земельные участки и лоты в 60 коттеджных поселках, из них более половины находится в стадии строительства. Наиболее динамично за период с декабря 2005 по декабрь 2006 года развивался Всеволожский район, достаточно много проектов было заявлено в Выборгском районе, пополнился проектами и Курортный район Санкт-Петербурга. Появились проекты коттеджных поселков в таких районах как Волховский и Петродворцовый.

Изменение территориальной структуры коттеджных поселков показано на диаграммах:

Изменение территориальной структуры коттеджных поселков

Изменение территориальной структуры коттеджных поселков

Всеволожский район, расположенный в получасе езды на автомобиле или электричке от Санкт-Петербурга, по-прежнему переживает пик у застройщиков. На его инвестиционную привлекательность существенно повлияло строительство КАД, которая улучшила транспортную доступность.

Основными населенными пунктами коттеджной застройки (ее объем вырос в 2006 г. на 13 %) в Выборгском районе являются Рощино, Первомайское и Ильичево. Активно осваивается Приморское направление: на территории вдоль побережья Финского залива размещаются частные особняки. Достаточно престижными считаются участки, расположенные вблизи озер Нахимовское, Зеркальное, Глубокое, Пионерское.

В Курортном районе Санкт-Петербурга, где также активизировалось строительство загородной недвижимости, имеются проекты как малоэтажной застройки, таунхаузов, так и коттеджных поселков. Самая дорогая земля – вдоль береговой линии от Сестрорецка до Комарово.

В Приозерском районе, который находится в значительной удаленности от Санкт-Петербурга, тип застройки определяется как дачный. Наибольший интерес для инвесторов и покупателей представляет озерная система Вуоксы. Горнолыжные трассы курортов «Коробицино», «Снежный» привлекают любителей активного зимнего отдыха.

В настоящее время для строительства коттеджных поселков стал интересен также Гатчинский район: самое популярное место – Вырица, – привлекает как индивидуальных застройщиков, так и девелоперов, реализующих комплексные проекты.

Появился проект коттеджного поселка в Волховском районе, расстояние от Санкт-Петербурга составляет 140 км от Санкт-Петербурга.

Большинство представленных на рынке коттеджных поселков рассчитано в основном на 20–50 домов площадью 150–250 кв. м с прилегающими к ним участками 12–15 соток. За последние полгода появились проекты на несколько сотен домов. В новых населенных пунктах, как правило, организуется общая охрана, предусматривается создание общественной зоны, в некоторых организуется пляж.

Структура коттеджных поселков по материалу стен по состоянию на декабрь 2006 г.:

Структура коттеджных поселков по материалу стен по состоянию на декабрь 2006 г

Наиболее распространены деревянные дома (из клееного бруса, оцилиндрованного бревна) – 37 % от общего объема. В последнее время для эконом-класса стали строить жилища по каркасной технологии – 19 %. Равные доли составляют дома из кирпича и те, что возводятся из любого материала – по 16 %. 12 % от общего объема составляют коттеджы из газо- и пенобетона. По планируемой схеме ценообразования коттеджные поселки могут быть подразделены на следующие группы: при строительстве средних и дорогих поселков устанавливается единая цена на объект продажи, включающая стоимость земельного участка, инженерной инфраструктуры; в недорогих поселках цена на объект формируется частями за каждую оплачиваемую функцию: земельный участок, жилой дом, инфраструктуру – обычно практикуется.

Ценовая ситуация

Диапазон цен за лот в коттеджных поселках Ленинградской области, долларов

Сегмент коттеджных поселков

Декабрь 2005 г.

Декабрь 2006 г.

min

max

min

max

Коттеджные поселки эконом-класса

65000–80000

100000

90000–110000

130 000

Коттеджные поселки класса премиум

200 000–250 000

400 000

250000–400 000

500 000

Коттеджные поселки класса люкс

500 000

1 200000

650 000

3 000 000

Одни компании повышают цены каждый месяц в среднем на 2–3 %, другие – только в начале сезона. Ниже приведена укрупненная ценовая информация по наиболее привлекательным районам загородного строительства.

Курортный район

Цены на землю в районе береговой полосы Сестрорецкого Курорта доходят до 25 тысяч долларов  за сотку. Цена на коттеджи в организованных поселках находится в ценовом диапазоне от 1800 долл./кв. м до 3000 долл./кв. м.

Всеволожский район

Самые дорогие земли в Мельничном Ручье, Юкках и Токсово (7000–8000 долларов/сотка), Воейково (11500 долларов/сотка), на береговой линии озер доходят до 12 тысяч. Сотка в садоводствах в районе Ново-Токсово стоит около 1100–1650 долларов. Дома выставляются по цене от 180 тысяч до 1 млн долларов, практически нет предложений коттеджей эконом-класса. Достаточно заполнена ниша класса комфорт, есть и vip-коттеджи стоимостью 2,5 млн евро.

Выборгский район

Земельные участки под коттеджную застройку предлагаются по цене от 2000 до 7000 долларов/сотка в зависимости от близости водных объектов, социальной инфраструктуры, престижности месторасположения. Дома класса комфорт, элитные и vip продаются по цене от 182 тысяч долларов.

Тенденции

Большинство инвесторов предоставляет клиентам возможность приобретения дома по индивидуальному или типовому проекту с соблюдением при этом общего архитектурного стиля поселка. Лишь небольшое количество предложений не предусматривает единой архитектурной концепции проекта и там ведется децентрализованное строительство.

Конкурентоспособными поселками можно считать те, где есть благоустроенная парковая зона (индивидуальные участки занимают не более 50 % территории). Подобные проекты отличаются уникальными планировочными решениями, включающими значительную общественную территорию с ландшафтными работами, отсутствие кольцевой (основной) дороги внутри поселка и прямоугольных участков вдоль нее («Медное озеро»). Данные решения позволяют жителям иметь значительную территорию для прогулок вне жилых зон.

Более привлекают также те объекты, у которых непосредственно в поселке имеется собственная и значительная береговая линия. В некоторых на территории сохраняется максимум природного ландшафта, другие строятся в чистом поле и захватывают часть леса по его краям.

Достаточно важной характеристикой коттеджного поселка является развитие собственной инфраструктуры. Так, отсутствие жилых и общественных зданий в зоне видимости для «уникальности» и элитарности поселка является положительным фактором. Как негативный может восприниматься окружение действующими пионерскими лагерями.

Прогнозы

В 2007 году все больше сельхозземель будет вовлекаться в рынок коттеджных поселков в связи с подготовкой земельных пятен вдоль границ города и области к торгам Фонда имущества.

За последний год появились проекты коттеджных поселков эконом-класса. Многие застройщики предполагают, что дома в них станут альтернативой городской квартире.

На рынке загородной недвижимости постепенно снижается спрос на объекты с хаотичной коттеджной застройкой. Наибольшей популярностью будут пользоваться так называемые организованные поселки с единой социальной средой, архитектурными решениями и соответствующей инфраструктурой.

Появление пятен для строительства, повышение спроса на загородную недвижимость и развитие ипотеки может спровоцировать дальнейший рост цен на земельные участки и дома в коттеджных поселках (на 18–25 % в год). По мнению некоторых специалистов, произойдет выравнивание цен рынка загородной недвижимости и квартир в Санкт-Петербурге.

Аналитик компании:

Елена Михрина компании «НИРА-ФОНДС»

 

 

Новые Проекты

Комментарии к статье

comments powered by HyperComments

Важные события Вся лента

Как архитектурный облик новостроек влияет на уровень продаж 25 февраля 2021
Как архитектурный облик новостроек влияет на уровень продаж
Аналитики Glorax Development изучили ключевые параметры, которыми руководствуются покупатели квартир, выбирая проекты компании. Опрос показал, что за последние два года возросла значимость архитектуры жилого комплекса.