Моя подруга решила покупать квартиру по ипотеке. Не год назад, когда цены были более приемлемы. И даже не полгода спустя, когда все пытались угнаться за ними и приобрести хоть что-то. Нет, она получает кредит сейчас, когда здравомыслящие люди, казалось бы, кредиты не берут. Или все-таки пытаются?
Вряд ли раскроем секрет, если скажем, что цены на жилье сейчас уже перестали расти. До этого больше года квартиры стремительно дорожали. Лишь прошлой осенью наступила долгожданная стабилизация. Сегодня же эксперты фиксируют незначительное понижение цен по некоторым категориям домов. Как же сказалось изменение ценовой ситуации на ипотечном кредитовании?
Впрочем, долгожданная — не значит неожиданная. Риэлторы стабилизацию ждали, поскольку чувствовали настроение со стороны платежеспособных покупателей и знали, что бесконечно рост цен продолжаться не может. Ждали ее и покупатели, владеющие достаточными средствами для покупки квартиры даже по высоким ценам, хотя их ожидания в большей степени были ориентированы на рост объемов предложения в период стабильного рынка, когда у них появился бы выбор хороших вариантов для покупки. Ждали и «альтернативщики», поскольку только на спокойном рынке возможны сделки, предполагающие длинные цепочки и достаточно большие временные рамки. Ждали и продавцы, что называется, спекулянты, чтобы вовремя продать квартиру, зафиксировав прибыль.
А что же ипотека? Повлияла ли стабилизация на оптимизм ипотечных заемщиков? Сократились ли сделки с привлечением заемных средств? И есть ли смысл брать ипотеку сегодня?
Кто не рискует, тот не покупает
Ипотечные заемщики всегда держались несколько обособленно от обычных покупателей. Они приобретали жилье заведомо дороже, чем остальные: большинство продавцов, которые не отказывали ипотечным покупателям, требовали поднять цену на пару тысяч, что называется, «за дополнительные неудобства». Кроме того, квартира доставалась ипотечникам в конечном счете втридорога: за время выплаты кредита сумма процентов и дополнительных платежей зачастую даже превышает сам кредит. Правда, за это же время и квартиры существенно подскакивают в цене.
Но во время стабилизации такая ложка меда в бочке дегтя ипотеки уже весьма сомнительна: нет гарантий, что цены опять начнут свой бег, после того, как квартира будет куплена. А вдруг рынок недвижимости, как говорят профессионалы, стагнирует, а квартиры подешевеют? Тогда заемщику придется многие годы платить за квартиру, которая уже не стоит тех тысяч долларов, что он в нее вложил. Риск существует. И каждый заемщик это понимает. Потому и сократилось количество выданных кредитов, хотя банки не спешат в этом признаваться.
Выборные условия
С другой стороны, на стабильном рынке у ипотечного клиента появляются определенные преимущества. И в первую очередь это возможность выбора.
Что происходит во время роста цен? Продавцы придерживают квартиры, провоцируя покупателей предлагать все большие суммы сверх установленной цены. Ипотечным покупателям либо отказывают, не желая ждать подготовки сделки, которая длится чуть дольше и влечет за собой сбор нескольких дополнительных документов, либо опять же требуют доплаты.
Во время стабилизации дело обстоит по-другому. Рынок покупателя, когда платежеспособный спрос низкий, а количество объектов возросло, подразумевает совсем другие взаимоотношения между ипотечным покупателем и продавцом. Тут уже продавец идет покупателю навстречу: вполне реально выторговать более комфортные условия сделки и даже чуть снизить цену. А поскольку покупателей мало, ипотечные заемщики не вызывают у продавцов протеста и отторжения.
Минута на размышления
Еще одной сложностью во время роста цен на недвижимость является отсутствие времени на обдумывание решения и тем более на организацию сделки. Речь идет о считанных днях, поскольку в любой момент продавец квартиры способен решить отказаться от сделки или потребовать увеличения цены. И это при том, что ипотечные заемщики — самые дисциплинированные участники сделки, у которых всегда все честно и правильно.
Стабилизация дает ипотечному заемщику время на поиск квартиры и организацию сделки. Сроки не всегда зависят от заемщика: зачастую самому банку требуется определенный срок на проверку квартиры и вынесение положительного решения; время нужно и страховой компании. И хотя на растущем рынке многие банки и страховщики стараются подстраиваться под короткие сроки заемщиков, все-таки далеко не один «ипотечник» упустил хороший объект из-за проволочек во времени.
Сейчас заемщику не нужно выбирать банк в соответствии с этим дополнительным критерием — скоростью оформления. У него и его банка есть время.
Грустная песня о главном
И все же самое главное — это деньги. Именно о них думают в первую очередь, принимая решение купить квартиру, и особенно если для этого планируется брать кредит. Выгодно ли сегодня приобретать жилье на заемные средства?
С одной стороны, по-настоящему выгодной ипотека являлась год назад: за этот период цены выросли вдвое, а проценты уже тогда были вполне приемлемы для москвичей. С другой стороны, в том, что реально ощутимое падение цен, сомневаются все эксперты рынка недвижимости. Мало того, многие риэлторы откровенно намекают на то, что затишье на рынке московского жилья — это лишь кратковременное явление, и рост цен продолжится. Дескать, чуток попривыкнут москвичи и гости столицы к новым ценам и опять начнут покупать. В этих прогнозах разобраться крайне сложно, а как рынок поведет себя на самом деле, покажет только время.
Сегодня хорошая однокомнатная квартира стоит в среднем $150 тыс., а для получения кредита в размере $100 тыс. ежемесячные доходы семьи должны составлять более $2 тыс. Но тем, кому нужно решать квартирный вопрос, не стоит рассматривать проблему под углом «слишком дорого». Здесь должен действовать другой подход: «мне необходимо жилье, и я возьму кредит, если мои доходы это позволят». К тому же большинство банков сегодня предоставляют средства и для покупки подмосковной недвижимости, которая пока несколько дешевле.
Шекспировские страсти
Быть или не быть ипотеке в нашей стране — решают сами граждане. А гражданам негде жить, им надо как-то решать эту проблему. Понятно, что стабилизация всегда происходит на пике роста цен, когда платежеспособный спрос практически исчерпан. Люди со свободными деньгами не хотят приобретать квартиры по таким ценам, ждут обвала рынка, надеются на государство. И в принципе покупать во время стабилизации станут только те, кто остро нуждается в решении квартирного вопроса, а не делает на купле-продаже жилья бизнес.
Вспомним октябрь прошлого года — все мои бесквартирные знакомые и друзья жалели, что не взяли кредит раньше. Тогда мы говорили: «Надо было брать в прошлом году. Сейчас такие цены!», и тем не менее даже те, кто обзавелся жильем весной 2006 года, уже выиграли в цене.
Если же говорить о краткосрочной перспективе, то кредиты берут, невзирая на цены: и для обменов, и приобретая квартиру «с нуля». Деваться некуда — вряд ли рынок московской недвижимости рухнет, погребя под своими завалами незадачливых заемщиков. Для этого в России должен случиться серьезный экономический кризис. Но предпосылок для него сегодня нет, и есть все основания надеяться, что не будет. Определенно можно сказать одно: если вам требуется решить квартирный вопрос, ипотека — самый лучший вариант. А вот как вложение денег ипотека перестала приносить сумасшедшие прибыли.
Мария ТУЧИНА, фото Казимира ДАШКОВА 
Павел Комолов
Директор департамента продаж Независимого бюро ипотечного кредитования:
— Стабилизация и коррекция цен оказали затормаживающее действие на темпы роста ипотечного рынка Москвы и Московской области. Хочу отметить, что в других регионах РФ наблюдается бурный рост. Например, в тех четырех регионах, в которых планируется создать игорные зоны.
Наши коллеги из банков подтверждают, что в данный момент наибольшей популярностью пользуются кредиты под залог имеющейся недвижимости, а также займы на приобретение жилья в строящихся домах.
О том, что классическая покупка квартиры на вторичном рынке сейчас не популярна, можно косвенно судить и по количеству «горящих» акций и специальных предложений банков, которые сменяют друг друга в тщетных попытках подстегнуть спрос.
Что делают покупатели в данный момент? Ждут! Ждут, когда цены упадут еще чуть-чуть. Хотя верить заявлениям высокопоставленных чиновников о том, что грядет падение, глупо. Желающих жить в Москве меньше не стало. Коррекция коснется только стоимости тех квартир, которые по инерции (во время роста цен) были переоценены — прежде всего это квартиры в старых панельных и блочных домах.
Действовать в этой ситуации можно по-разному. Квартиры теперь продаются плохо. Как утверждают наши партнеры, по некоторым квартирам звонков нет неделями. Поэтому вполне реально присмотреть квартиру, а затем уже идти в банк. Хотя лучше все-таки наоборот: сначала получить одобрение от банка, а потом искать жилье. Так легче: точно знаешь, на какую сумму ориентироваться при поиске.