Новости

НОВОСТИ ПАРТНЕРОВ

Loading...
 21 ноября 2007 13:38      396

Торговые центры Петербурга: аренда

Последние несколько лет рынок торговой недвижимости остается наиболее динамично развивающимся и экономически привлекательным сегментом рынка коммерческой недвижимости. По-прежнему наиболее популярны среди арендаторов торговые центры и торгово-развлекательные комплексы, которые могут предложить современные качественные торговые площади и определенный набор услуг.

 

Конкуренция растет

Традиционно рынок торговой недвижимости Петербурга подразделяется на четыре сегмента: встроенные торговые помещения, торговые центры, киоски и ларьки и уличные рынки. Во второй половине 2005 года продолжилась тенденция сокращения доли последних двух сегментов, в том числе за счет проведения соответствующей политики городской администрации. По-прежнему идет бурный рост торговых центров на фоне ограниченного предложения на рынке встроенной торговой недвижимости. Встроенная торговая недвижимость занимает сегодня 45% рынка торговой недвижимости, ТЦ - 20%, уличные рынки - 16%, а павильноны и ларьки - 19%.
 Торговые центры – наиболее динамично развивающийся сегмент рынка торговой недвижимости. Уровень доходности торговых центров сегодня высок и достигает 20%. Однако растет и конкуренция, постепенно снижая показатели доходности. Для того, чтобы выигрывать в конкурентной борьбе инвесторы при создании новых ТК все больше вкладываются в развлекательную составляющую. Сегодня в торгово-развлекательных центрах есть многозальные мультиплексы (кинотеатры), боулинги, бильярды, игровые автоматы, видеоигры, фитнес-центры и сопутствующие фуд-корты. Новой тенденцией на рынке торговых площадей в торговых комплексах является появление все более крупных и масштабных проектов торговых центров и комплексов, ориентированных на региональное и суперрегиональное обслуживание – их размеры доходят до 50-60 тыс. кв. м (ТК «Меркурий» - 80 тыс. кв. м, «Европа-центр» - 98 тыс. кв. м, «Телецентр» - 75 тыс. кв. м) 
 
Растет и  качество
 
Торговые центры, появившиеся в Петербурге в середине 1990-х годов («Балканский», «Шувалово», «Аэродром»), были ориентированы на покупателя с невысоким и средним уровнем достатка, якорных арендаторов не имели и европейским стандартам не отвечали. По мере роста доходов населения и, соответственно, платежеспособного спроса, изменялось предложение на рынке помещений в торговых комплексах. Уже в 2003 году на рынке стали появляться качественные торговые центры, имеющие оформленную концепцию и функциональное зонирование, и имеющие не только торговую составляющую, но и объекты общепита и развлекательную функцию. Росло не только качество ТЦ, но и стремительно увеличивалось их количество: в 2003 году было введено порядка 270 тыс. кв. м новых качественных торговых площадей в ТЦ, в 2004 году – порядка 300 тыс. кв.м.
На 1-е полугодие 2005 года было намечено к вводу в эксплуатацию около 75 тыс.кв. м. качественных торговых площадей. Но по сложившейся тенденции рынка реальные сроки ввода часто отстают от заявленных. Поэтому на конец 1-го полугодия было введено в эксплуатации примерно 56 800 кв. м. качественных торговых площадей. Общий объем предложения на конец 1-го полугодия 2005 г. составил 844300 кв. м..
 Наиболее крупные торговые центры, введенные в 2005 и заявленные к вводу в 2006 году  
Наименование ТЦ
Адрес
Общ. Площадь, кв. м.
«Меридиан»
Пулковское ш.(рядом с "Лентой")
20 000
ТК "Гранд Коньон"
пр. Энгельса
74 000
ТРЦ "Планета Нептун" (1-оч.)
ул. Звенигородская, 7А, 7Б
28 800
"Мебель Сити"
ул. Кантемировская, 37
16 000
"Французский бульвар"
пер. Ленинского пр. и бул. Наваторов
19 000
ТРК "Южный полюс"
угол ул. Пражской и пр. Славы
35 000
ТРК "Румба"
угол ул. Васи Алексеева и 
пр. Маршала Говорова
22 000
ТРК "Варшавский экспресс"
наб. Обводного кан.
37 000
ТОЦ "Опера"
ул. Казанская, 5
7000
ТК "Галерея 1814"
пл. Стачек
8000/
ТДЦ "Александр Невский"
Малоохтинский пр., 66-68
4 700/1800
Лента
Московское Ш., 22
12 000
Metro
Пулковское ш.
14 000
Космополис
Выборгское ш., Шувалово-Озерки, квартал 10
21 000/11 000
ТДЦ
ул. Фучика, 23
3135
Торгово-офисный комплекс
ул. Садовая, 28-30, корп.3
2 374
ТЦ "Пионер 1"
ул. Пионерская, 21
8 000
ТРК
Пересение Энегльса и 
Суздальского проспектов
18 340
ТК «Шкиперский молл»
Ул. Наличная, 18
20 000
 
 
По данным компании «Бекар. Консалтинг»
 
 Аренда дорожает постепенно
 
 В течение первого полугодия 2005 г. наблюдался незначительный ежемесячный рост арендных ставок на уровне 12-15% годовых. Обычно арендные ставки повышаются в случае смены арендаторов: одновременно для всех магазинов в ТЦ ставки, как правило, не увеличивают. Уровень арендных ставок зависит, прежде всего, от местоположения торгового центра и формата арендатора. На плату существенно влияет функция арендатора - торговля, общепит, развлечения, а также значимость его для всего центра (в отношении якорных арендаторов, как правило, применяется иная ценовая политика – арендная плата для них снижена в 2-3 раза), площадь магазина, этаж и приближенность к входу в ТЦ, к лестнице или эскалатору.
Диапазон арендных ставок в торговых центрах Петербурга
Местоположение
Арендная ставка в $ за кв. м в год, без НДС
Зона А
(Невский пр. и близлежащие улицы, Большой пр. П. С.)
910-2 200
Зона В
(Районы Владимирского, Московского, Каменноостровского пр., историческая часть Васильевского острова)
530-1 200
Зона С
(Районы, прилегающие к станциям метро, трассовые проспекты, шоссе)
180-530
Зона D
(Малопроходимые места, промзоны)
80-200
По данным «Бекар-консалтинг»
Соотношение арендуемой площади и арендных ставок по типам операторов
Тип оператора
Якорные арендаторы
Остальные арендаторы
Арендуемая площадь, кв. м.
Арендные ставки $за кв. м./в год
Арендуемая площадь, кв. м.
Арендные ставки $за кв. м./в год
Продуктовые операторы
1000 - 15000
120 - 280
-
-
Товары для дома
1000 - 4000
216 - 300
30 - 100
400 - 550
Спортивные товары
1000 - 1600
200 - 300
50 - 300
205 - 650
Одежда и обувь
1000 - 3500
200 - 300
30 -300
300 – 1500
Книги, аудио и видео
Около 1000
180 - 240
-
-
Операторы развлекательных функций
500 – 7000
120 - 160
-
-
Красота и здоровье
-
-
40 - 300
400 – 1200
Операторы общепита
-
-
20 - 80
500 – 700
Аксессуары и сувениры
-
-
20 - 140
350 – 1200
Операторы, представляющие услуги (ремонт, парикмахерские и др.)
-
-
3 - 50
30 - 80
 
От ларьков - к торговым центрам
 
 Сегодня население все больше переориентируется на торговые центры от павильонов, ларьков и рынков. Активное развитие местных сетевых операторов и экспансия московских и зарубежных сетевиков приводит к росту спроса в современных ТЦ, определяет количественные и качественные критерии спроса на торговые площади и, соответственно, координирует направления развития ТЦ. Несмотря на рост предложения, спрос на качественные площади в торговых центрах остается по-прежнему высоким. На сегодняшний день заполняемость торговых центров составляет порядка 95%-98%. Оставшиеся 5%, как правило, являются площадями, на которых в настоящий момент идет смена арендаторов. Якорные арендаторы зачастую арендуют целый этаж в торговом комплексе, и их площадь может достигать 10 000 кв.м, а мелкие операторы арендуют, как правило, 50-300 кв. м.
Выбор в пользу того или иного арендатора во многом зависит от специфики ТЦ: одна и та же марка может в одном случае притягивать покупателей, в другом — отталкивать. Абсолютно неактуально, например, размещение сети ресторанов быстрого питания в качестве одного из основных арендаторов в элитном торговом центре. Якорные арендаторы должны вписываться в концепцию ТЦ, а их количество и состав зависят от классификации и площади ТЦ. Существует ряд крупных и динамично расширяющихся сетей, специализирующихся на продажах электроники и бытовой техники, спортивных товаров, парфюмерии, одежды и др. В большинстве случаев якорные арендаторы – крупноформатные сети К ним относятся продуктовые сети «Патэрсон», «Рамстор», операторы электроники и бытовой техники «Эльдорадо», «М-Видео», «Техно Сила» и спортивные операторы - «СпортМастер», «Интерспорт», «СпортЛэнд», «Балтик Спорт» 
 
 Прогноз
 
К началу 2006 года планируется удвоение рынка в сравнении с 2003 годом. Столь значительный рост ввода качественных торговых площадей в торговых центрах приведет к нарастанию оттока из ТЦ старого поколения в новые торговые центры. В результате чего многие торговые центры будут вынуждены пересматривать свою ценовую политику и снижать арендные ставки. В дальнейшем можно с уверенностью прогнозировать увеличение предложения торговых площадей в торговых центрах, подкрепляемый тенденцией уменьшения доли рынков и нестационарных объектов торговли. На основании данных по объемам ввода новых площадей за предыдущие периоды действительный объем ввода в эксплуатацию торговых центров в 2006 году должен составить порядка 288 500 кв. м. Таким образом, прогнозируемый объем предложения торговых площадей в торговых центрах Петербурга в 2006 году составит 1 401500 кв. м., в 2007 г. – около 1700000 кв. м.
 Одним из наиболее значимых событий рынка торговых центров 2006 года станет ввод ТРК «МЕГА» рядом с уже существующей «IKEA» и второго комплекса «МЕГА - «IKEA» в зоне Парнас в пос. Бугры. Другим значимым проектом 2006 года станет открытие ТРК «Родео Драйв».
 Рост ввода новых торговых площадей приведет к значительному усилению конкуренции, и для привлечения покупателей в новые торговые центры еще больше возрастет роль развлекательных, досугово-оздоровительных зон и зон общепита и др.
 Дефицит земельных участков в центре города под строительство торговых центров, активное строительство жилой недвижимости в спальных районах, развитие КАД будет обуславливать размещение новых торговых центров, все более ориентированных на региональное и суперрегиональное обслуживание на окраинах города, на КАД.
 Рынок торговых центров Петербурга останется одним из наиболее перспективных сегментов коммерческой недвижимости. В связи с появлением все новых и новых проектов, наполнением рынка, ростом конкуренции, можно прогнозировать снижение доходности и как следствие, рост сроков окупаемости новых проектов.