В заложниках у банка
Известно, что каждое явление имеет две стороны: плохую и хорошую. Ипотека пришла в российскую действительность не слишком давно, поэтому ее положительные и отрицательные стороны зачастую обсуждаются примерно так: «Я сам такой кредит не брал, но уверен, что засада». Но даже те, кто рассматривает ипотеку не как «наглую обдираловку», а как удобный способ приобретения жилья, морщатся при мысли, что годами будут в собственном доме жить «на птичьих правах». Одни такую мысль отвергают, другие с нею мирятся. Насколько действительно велики неудобства проживания в заложенной квартире?
Приобретая жилье на занятые у банка средства, формально вы становитесь хозяином квартиры или дома. Можно без всякого стеснения упоминать в любой анкете, что вы владеете той или иной недвижимостью, не важно, заложена она или нет, — это ваша собственность.
Запретить нельзя реализовать
Но все-таки права владельца ограничены, поскольку по условиям вашего договора с банком жилье служит залогом возврата кредита. Значит, им нельзя распоряжаться по своему усмотрению — продавать, обменивать, разменивать и даже сдавать в аренду. Юридически это закрепляется при оформлении государственной регистрации вашего права собственности на недвижимость: одновременно со свидетельством регистрируется и обременение в пользу банка.
Поскольку жилье, обремененное залогом, продать нельзя, кредитору приходится снимать обременение до того, как заемщик погасит свой долг. Законодательно продажа из-под залога никак не регулируется, поэтому каждый банк изобретает свои схемы, чтобы не остаться без денег. Обычно договариваются с продавцом и резервируют сумму, необходимую для погашения остатка кредита, из его средств. Чтобы избежать мошенничества, используются аккредитив или банковская ячейка, доступа к которым до завершения сделки купли–продажи недвижимости нет ни у кого.
В последнее время сделки с заложенной недвижимостью все чаще помогают провести кредитные брокеры. Они одалживают заемщику деньги на погашение остатка долга по кредиту, обременение с жилья снимается, и его можно продавать.
«Банки легче соглашались бы на продажу недвижимости из-под залога, если бы процедура оформления государственной регистрации прав собственности не затягивалась так надолго, как это происходит сейчас, — считает начальник управления партнерских продаж Городского ипотечного банка Дмитрий Шапочкин. — Сегодня на регистрацию уходит целый месяц». Одно дело рискнуть и снять обременение на пару дней раньше завершения сделки с недвижимостью, совсем другое — ждать ее завершения месяц.
Поэтому каждый банк сам решает, стоит ли ввязываться в подобные операции и в каких случаях. Нередко заемщики обращаются с просьбой разрешить продать жилье, чтобы сразу приобрести квартиру большей площади, как правило, тоже в кредит.
Бывает и наоборот: квартиру приходится продавать, если владелец понял, что взял на себя непосильные обязательства и не в состоянии расплатиться по кредиту. Нередко в таких случаях оформляется кредит поменьше — на приобретение более скромной жилплощади. Случается, что супруги разводятся, и встает вопрос о разделе имущества — тогда они пробуют договориться с банком о продаже заложенной квартиры с одновременным погашением кредита из полученной выручки.
Расширение границ
Молодая пара покупает себе двухкомнатную квартиру, взяв кредит на 15 лет. Проходит несколько лет, появляются дети, и жилплощадь хочется расширить, благо доходы возросли.
Но далеко не все банки разрешают продажу квартиры из-под залога по такой легковесной причине, как стремление заемщика к большему комфорту. Чтобы рассчитаться с банком, во многих случаях придется где-то занимать средства на погашение остатка долга, закрывать кредит, а только затем брать новый.
Если вы не исключаете, что в перспективе захотите перезанять у банка на более дорогое жилье, заранее уточните, предоставит ли он вам такую возможность. К примеру, ВТБ-24 сравнительно лояльно относится к продаже жилья из-под залога, тогда как в НОМОС-банке такие варианты даже не рассматривают.
Переоценка возможностей
Хотя в банке тщательно рассчитывают размер взносов по кредиту так, чтобы они не разорили клиента, иной раз оказывается, что взятые обязательства чрезмерно осложняют его жизнь. Приобретенная квартира не в радость, если приходится ограничивать себя слишком во многом, чтобы расплачиваться за нее. Причем не год или два, а много лет. Подчас возникают непредвиденные обстоятельства, которые ухудшают материальное положение заемщика, но в перечень страховых случаев не входят. В жизни всякое случается: прогорел бизнес, серьезно заболел близкий человек, обокрали. Увы, беда приходит, откуда не ждали.
В такой ситуации важнее всего не паниковать, не надеяться на «авось», пропуская срок платежей. Ипотека — не потребительский кредит, одними штрафами и пенями не отделаешься. Просрочка всего на три месяца скорее всего поставит крест на ваших отношениях с банком.
Куда разумнее при возникновении трудностей с возвратом займа прийти в банк и честно во всем признаться. Если кредитный менеджер сочтет проблему неразрешимой в ближайшем будущем, он сам предложит вам продать квартиру, чтобы рассчитаться с банком.
«При наступлении длительных финансовых затруднений мы рекомендуем заемщикам досрочно гасить кредит, — отмечает заместитель руководителя центра ипотечного кредитования Абсолют-банка Елена Воронина. — При необходимости помогаем реализовать квартиру: у нас есть партнерские риэлторские компании, которые помогут продать жилье достаточно быстро, чтобы не начислялись пени. Можем пойти на уступки заемщику, отменить какие-то штрафы. И рекомендуем снова обратиться в банк за кредитом, когда клиент станет платежеспособным».
Развод и девичья фамилия
Развод — дело житейское. Далеко не каждый брак сохраняется 10–20 лет, т. е. тот срок, на который берут ипотечный кредит. Во многих случаях бывшие супруги делят имущество, в том числе остывшее семейное гнездышко. Понятно, что поделить жилплощадь как таковую нельзя, зато можно поделить средства от ее реализации.
Если квартира куплена в кредит и долг банку погашен не до конца, придется обратиться за разрешением продать совместно нажитую недвижимость. Возможно, ваш банк согласится пойти навстречу в подобной ситуации, но гарантии нет.
Из вырученной суммы гасится остаток долга по кредиту — и бывшие супруги свободны не только друг от друга, но и от обязательств перед банком. Оставшиеся деньги они вольны делить между собой полюбовно или через суд.
Если банк не разрешает продавать заложенную квартиру, несмотря на то, что проживающие в ней супруги уже не желают жить в ней, есть два варианта развития событий. Экс-супругам придется найти деньги на досрочное погашение кредита и только потом продавать недвижимость и делить вложенные в нее средства либо договариваться о том, как выплачивать кредит дальше, и, только полностью рассчитавшись с банком, делить совместную собственность.
Кто в доме хозяин?
Прежде чем сдавать заложенную квартиру, заемщику придется попросить на это разрешение у банка. Правда, только в том случае, если хозяин квартиры заключает со своими жильцами официальный договор найма.
Разрешение в банке скорее всего и дадут, но с оговоркой, что срок аренды не должен превышать одного года или даже шести месяцев.
Причина в следующем. Если заемщик нарушит кредитные обязательства и встанет вопрос о реализации залога, недвижимость нельзя будет продать, пока из нее не съедут арендаторы. Законодательство гласит, что переход права собственности на недвижимость не влияет на права арендаторов, заключивших договор по всей форме. А как продашь квартиру, если в ней живут люди и съезжать не собираются? Получается, если договор заключен на два–три года, прежде чем банк сумеет продать залог и вернуть свои деньги, ему придется ждать, пока истечет этот срок. Кому такое понравится?
«Законодательно нет никаких требований к форме данного согласования, — поясняет директор департамента маркетинга розничного бизнеса НОМОС-банка Анна Панкратова. — Условия сдачи внаем заложенной квартиры могут регулироваться кредитным договором».
Свои люди
Не все просто и с регистрацией членов семьи в заложенном жилье. «Необязательно уведомлять банк по поводу прописки заемщика, его супруга и детей, — объясняет директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош. — Других родственников допускается регистрировать только с письменного разрешения банка».
Это самая распространенная позиция кредиторов. Но встречаются банки, которые требуют уведомлять их о прописке любого члена семьи. В клинических случаях банки даже запрещают регистрировать в заложенном жилье на постоянной основе несовершеннолетних детей.
По поводу любых требований относительно регистрации в заложенном жилье стоит отметить одно: четких требований по этому поводу законодательство не содержит. Если вам захотелось прописать в своем жилище, пусть и заложенном, любимую тещу или племянницу, в принципе вы не обязаны ни уведомлять, ни спрашивать разрешения у банка, который выдал кредит на его покупку, что бы вам ни говорили в банке. В крайнем случае попросите указать закон, в котором такая обязанность закреплена.
Елена Шилина
Старший вице-президент первого сервисного ипотечного банка ИпоТек банк:
Люди испытывают по отношению к ипотеке множество страхов, зачастую неоправданных. Прежде всего они боятся, что потеряют работу, не смогут выплачивать кредит и представители банка выгонят их с семьей на улицу. Безусловно, такой страх служит препятствием для многих россиян: потерять работу хотя бы один раз за срок ипотечного кредита (15–20 лет) вполне реально. Заемщик вправе продать свою квартиру, находящуюся в залоге у банка. Но пока это достаточно сложный процесс. Первый шаг, который надо согласовать с банком, — возможность продажи заложенного имущества. Банки обычно не препятствуют в этом, поскольку отказ клиенту может повлечь просрочку по кредиту. Затем квартира выставляется на продажу, и покупателю нужно внести деньги в счет погашения кредита в банк, заложив их в депозитарную ячейку. В договоре купли–продажи будет обозначено, что на момент сделки квартира находилась под залогом, но на основании уведомления банка залог снят, и право собственности переходит к покупателю без каких-либо обременений.
Константин Шибецкий
Руководительдепартамента ипотечного кредитования Московского ипотечного центра:
Если заемщик решает, что недвижимость, купленная в кредит, ему не нужна, то он вправе продать ее. При этом обязательно следует получить согласие банка–залогодержателя. На практике такие сделки пока не очень распространены, поскольку недвижимость, купленная в кредит, воспринимается у нас как незыблемый актив, с которым расстаются в последнюю очередь, а также по причине неотработанной схемы снятия залога и одновременного перехода права собственности. Любое использование недвижимости, приобретенной на кредитные средства, в том числе и сдача в аренду, осуществляется с разрешения банка-залогодержателя. В некоторых банках кредит на приобретение жилья для сдачи в аренду предоставляется на более жестких условиях, чем в случае с квартирой для проживания. Связано это в первую очередь с тем, что банк старается обезопасить себя от возможного дефолта должника, поскольку в этом случае заемщик не будет пытаться во что бы то ни стало выплачивать кредит — ведь ему есть где жить.