В последнее время государство предприняло ряд серьезных шагов для развития ипотеки. В первую очередь это касается нормативно-правовой базы. Но российская ипотека все равно никак не приобретает массовый характер. Это стало одной из главных тем состоявшегося недавно заседания экспертного совета Комиссии Совета Федерации РФ по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья.
Некоторое время назад правительство сформулировало задачу к 2008 году довести объем ежегодного выделения кредитов до 1 млн. Допустим, что экономические предпосылки для этого существуют. Но смогут ли участники ипотечного рынка «переварить» такой объем сделок? К примеру, в Москве за 2004 год было выдано около 4 тыс. ипотечных кредитов. Столица занимает примерно 10% этого рынка, значит, согласно планам правительства, к 2008 году эта цифра должна будет увеличиться до 100 тыс. кредитов в год. Рост в 25 раз — не слишком ли утопично?
Данные исследования, проведенного экспертным советом, показывают, что наряду с прочими факторами причиной развития российской ипотеки является сложность взаимодействия потенциальных заемщиков с кредитными организациями, а также противоречия в отношениях между самими участниками рынка.
В процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится контактировать с большим количеством разнообразных структур. Это и банк, выдающий кредит, и риэлторское агентство, и оценочная фирма, и страховая компания, и нотариус, и органы государственной регистрации, и налоговая служба (если гражданин захочет воспользоваться налоговыми льготами), и т. д. Взаимодействие не всегда проходит гладко. Рассмотрим некоторые примеры взаимоотношений заемщика с основными участниками ипотечного рынка.
Банки хотят знать все. И даже больше
Основная проблема во взаимоотношениях заемщика и ипотечного банка заключается в процедуре андеррайтинга (проверки платежеспособности потенциального клиента). По мнению многих экспертов, причиной чрезмерной требовательности российского банка к заемщику является смещение акцента с объекта на субъект кредитования. По сути в настоящее время ипотечный кредит выдается не под залог недвижимости, как это должно происходить, а под залог доходов заемщика. Естественно, в расчет охотнее всего берутся официальные, так называемые «белые» доходы. К сожалению, в России доля людей, получающих большую «белую» зарплату, невелика, и тенденции к ее увеличению пока не наблюдается. Поэтому без смягчения и упрощения процедуры андеррайтинга массовой ипотеки мы будем ждать еще очень долго.
Кстати, отказать в получении кредита в банке могут и потенциальному заемщику, имеющему относительно высокий уровень доходов. Это касается прежде всего людей творческих профессий, живущих на гонорары; агентов, работающих за процент, и т. д., — все зависит от «фантазии» специалистов конкретного банка.
Предположим, что проверка все же успешно пройдена и кредит выдан. Соискатель, как правило, настолько этим обрадован, что уже не обращает внимания на «мелочи». Например, что реальная процентная ставка составляет не декларированные 11–13%, а 16–19% годовых, что в структуре аннуитетного платежа в первые годы основную массу составляют проценты, а это делает невыгодным досрочное погашение кредита и т. п.
Все только начинается
При покупке недвижимости с помощью ипотечного кредита заемщику не обойтись без услуг опытной риэлторской компании. Некоторые из них уже создали в своих структурах специализированные ипотечные подразделения и начали давать консультации, но ипотека для них — лишь инструмент повышения объема продаж.
Кроме того, многие риэлторские компании не готовы к массовому наплыву «ипотечных» клиентов и не имеют достаточного количества специалистов соответствующей квалификации. А от риэлтора зависит многое: успеет ли заемщик за тот период, пока действует решение кредитного комитета банка (как правило, это три месяца), подобрать квартиру, соответствующую определенным условиям. Так, согласно требованиям ипотечных банков, квартира должна находиться в доме, построенном не позже 1975–1988 годов, дом не должен значиться в планах на снос, реконструкцию или капитальный ремонт, в нем не должно быть незаконной перепланировки и т. д. Все это непросто проверить самостоятельно.
Страховщики наряду с банками тоже проводят своеобразный андеррайтинг заемщика, только уже на предмет состояния его здоровья. При значительной сумме кредита (например, $100 тыс.) или в случае, если клиент старше 50 лет, потребуется полное медицинское обследование, которое чаще всего оплачивает сам заемщик. В результате его затраты увеличиваются, а страховая премия может порой составлять более 3% в год величины остатка по кредиту.
Стоит отметить, что заемщик лишь компенсирует банковские риски. Например, хотя в страховку и включено страхование имущества от риска повреждения, как правило, речь идет лишь о конструктивных элементах здания, а ущерб от пожара или протечки, которые не привели к повреждению конструкций, компенсироваться не будет.
Понятно, что все дополнительные расходы по ипотечной сделке несет на себе заемщик. В итоге помимо первоначального взноса за квартиру он должен иметь наличными еще примерно 8% цены квартиры для оперативной дополнительной оплаты. По результатам приблизительного расчета расходов, связанных с ипотечной сделкой (см. таблицу), невольно возникает вопрос: кто из участников рынка отстаивает интересы заемщика, а не свои корпоративные? Вопрос риторический.
Заемщик в большинстве случаев просто не в состоянии самостоятельно разобраться во всех нюансах процедуры приобретения квартиры с помощью ипотечного кредитования. Тот, кто сумеет разобраться, может смело становиться консультантом. С развитием ипотеки эта профессия будет все более востребована.