Ипотечные банки и крупные строительные компании оптимистично рассуждают о развитии кредитных программ на покупку жилья. Эти разговоры активно ведутся еще с появления ипотеки на российском рынке в 2002 году. Но при этом доля купленных по ипотеке квартир в нашей стране до сих пор не перешагнула отметку 10%. А, например, в США до 90% жилья приобретается с помощью кредитов. Многие российские специалисты рынка недвижимости полагают, что именно американская модель ипотечного кредитования является идеальной для отечественных условий.
Так чем же тогда отличается заморский вариант ипотеки от его аналога российской сборки? Сравним две модели и выделим их основные сходства и различия. Банки медленно, но верно идут на уступки заемщикам. Появляются все новые кредитные программы для вовлечения в ипотеку большего числа россиян. Информационные материалы банков и публикации в СМИ убедительно расписывают плюсы, юридическую чистоту и выгоду ипотечных сделок. При этом банки любят ссылаться на западный опыт. Дескать, в цивилизованной Америке практически все покупатели жилья пользуются ипотечными кредитами, а россияне еще не осознали всех выгод жизни в долг.
Наши сограждане не загадывают надолго
Самый популярный в США вид жилищного кредитования — ипотека на 30 лет (максимальный срок). На втором месте — займы на 15 лет. Гораздо менее востребованы кредиты на пять лет и краткосрочные — на год.
«Американская процентная ставка может быть фиксированной и плавающей (например, с привязкой к ставке LIBOR), — говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — Проценты довольно гибки и зависят от сроков и условий кредитования. Кроме этого, они довольно чутко реагируют на изменение базовых ставок. Повышение учетной ставки Федеральной резервной системой США в 2006 году привело к подорожанию ипотечных кредитов, что и явилось одной из причин дестабилизации американского рынка недвижимости».
В настоящее ипотечные кредиты в Америке выдают в среднем под 6% годовых. Со временем кредит несложно рефинансировать и выплачивать проценты на более выгодных условиях. Если клиент обанкротился и не в состоянии возвращать долг, дом переходит в собственность банка. По истечении семи лет после банкротства кредитная история человека начинается с чистого листа, а все это время кредитные бюро наблюдают за ним.
Декларированные банками сроки погашения ипотечного кредита в России и США примерно одинаковы (от одного года до 30 лет), но при этом, как показывает практика, русские хотят погасить кредит в кратчайшие сроки, а американцы — максимально растянуть выплаты во времени.
По видам ставок (плавающая или фиксированная) отличий между банками в России и США сегодня нет. В данный момент российский соискатель кредита может воспользоваться всеми этими видами ставок, представленными в разных ипотечных программах отечественных банков. Но разница прослеживается в размере процентов: если в Америке средняя ставка составляет чуть более 6% годовых, то по РФ она в среднем равна 12%. Наверное, поэтому российских соискателей кредита пока находится не слишком много, а желание заемщиков погасить его столь велико.
В кредит продается не все
Еще один принципиальный для российского покупателя момент заключается в том, что надо выбрать, на каком рынке — первичном или вторичном — приобретать жилье. Купив квартиру на начальном этапе строительства дома, реально сэкономить до 30% ее общей стоимости, а это — внушительная сумма. Но ипотечные банки неохотно выдают кредиты на покупку возводимого жилья. В первую очередь это связано с риском недостроя.
В отличие от российского рынка, где под первичным рынком понимают жилье в строящихся домах, а приобретение таких объектов осуществляется преимущественно на начальных этапах строительства, в большинстве западных стран подобная практика является скорее исключением из правил: жилье там продается уже готовым. Поэтому с точки зрения ипотеки первичный и вторичный рынок в развитых странах, в том числе и в Америке, не имеют столь принципиальных различий: в любом случае есть предмет залога, что является основным условием ипотеки.
По сути в России покупатель новостройки способен стать просто соинвестором строительства и таким образом сэкономить, а не брать кредит в банке. Для многих россиян это очень привлекательный вариант. Логика тут примерно следующая: лучше каким-либо частным образом достать деньги, заплатить и ждать сдачи дома в эксплуатацию, чем взять ипотечный кредит и поселиться сразу, но значительно (иногда до 200% стоимости) переплатить за квартиру. Впрочем, если бы у американских покупателей была возможность экономить на «первичном» рынке, вероятно, это снизило бы общее количество ипотечных кредитов.
«Классовые» предпочтения кредиторов также не являются в США явно выраженными. При условии, что практически все жилье продается в кредит, справедливо говорить лишь о специализации тех или иных ипотечных институтов на эконом-, бизнес-классе или элитном жилье. Здесь дифференцирован спрос: очевидно, что потребность в ипотечных кредитах выше у покупателей объектов эконом- и бизнес-класса.
Многие банки США выдают кредиты без первоначального взноса. Решение зависит от кредитной истории заемщика. Кроме того, банки требуют документы, подтверждающие финансовую состоятельность клиента. Имеет значение место проживания потенциального заемщика (резидент или нерезидент США), возраст, род занятий, семейное и материальное положение. То есть практически та же картина, что и в РФ.
Яблоко от яблони недалеко?
Российская ипотечная система изначально основывалась на базе именно американской модели, поэтому все основные принципы взяты оттуда. Нет ничего удивительного в том, что ипотечные программы в РФ и США похожи, как братья-близнецы. Также очевидно, что по своему развитию ипотека в России сильно отстает от американской, имеющей более долгую историю. Это справедливо в отношении и объемов кредитов, и масштабов рефинансирования, и доступности ипотеки.
Главная проблема ипотеки в РФ, как отмечает К. Ковалев, заключается в том, что «в настоящее время для получения кредита заемщику требуется доход, который существенно превышает средние заработки даже в самых благоприятных регионах России, таких, как Москва и Санкт-Петербург».
Собрать и построить
Решением этой проблемы способно стать принятие закона о стройсберкассах (ССК), что сделает реальной реализацию немецкой модели ипотеки, основанной на накоплении первоначальной суммы (лишь после этого выдается ипотечный кредит). Данная модель значительно более либеральна с точки зрения необходимого уровня доходов, проценты в рамках этой модели в среднем ниже, чем по американской схеме. Закон недавно получил одобрение и поддержку президента, и, вероятно, будет принят в ближайшее время.
Надо отметить, что российские организаторы стройсберкасс уже сейчас говорят о том, что надо адаптировать эту практику под отечественного покупателя. В частности, они предлагают не выдавать в оговоренное время требуемую по договору ссуду, а через ССК заниматься поисками и предоставлением жилья.
Сказать, что получится из этой программы, пока сложно. Ясно одно: без серьезной поддержки государства реального конкурента ипотеки из ССК не выйдет. Очень уж не любят после 1990-х годов наши сограждане вкладывать свои средства во всякие фонды и кассы, особенно если потом им будут навязывать определенные квартиры, а не выплачивать реальные суммы на покупку жилья. Поэтому хотя стройсберкассы и называют еще одним вариантом приобретения недвижимости, с уверенностью говорить об этом еще рано.
Крыша над головой по-русски
Самым принципиальным отличием американской ипотеки от российской является подход к неплательщикам. Законодательство США позволяет выселять таких заемщиков «на улицу», но на практике доля подобных выселений минимальна — вопрос обычно решается на уровне местных властей, и неудачливым заемщикам предоставляется муниципальное дешевое, но вполне достойное жилье. В России такое требование — предоставить альтернативное жилье — зафиксировано законодательно, но реализовать его весьма проблематично: квартир для этих целей в нашей стране нет.
«В этой ситуации вполне вероятно, что, согласно лучшим российским традициям, строгость закона будет компенсироваться необязательностью его исполнения, — говорит К. Ковалев. — А в качестве альтернативы станут выделять практически любое жилье, даже не очень пригодное для проживания».
Получается, что американский гражданин, выселенный за неуплату кредита, вправе рассчитывать на приличную муниципальную квартиру, в то время как российский гражданин соглашается на ипотеку только для того, чтобы получить жилье, сравнимое по классу с муниципальным, и долгие годы платить за него огромные проценты банку. Вероятно, в этом и есть одно из основополагающее отличие ипотеки в США и РФ на сегодняшний день, которое и влечет за собой огромную разницу в числе ипотечных сделок по приобретению жилья.
Антон КРАФТОВ, фото Квадратный метр 
Юлия Вербицкая
Директор по ипотеке компании «МИЭЛЬ-Брокеридж»:
— Российская ипотека во многом схожа с американской, основные отличия — в размере процентных ставок по кредитам (в США в среднем 5,5% годовых, в России — 10% по долларовым займам) и условиях кредитования (например, в США более долгие сроки). К тому же институт ипотеки в Америке существует уже многие десятилетия, в то время как в России он еще на стадии формирования. Однако в нашей стране довольно высокие темпы развития ипотечного рынка.
Если инфляция в нынешнем году, как предполагает российское правительство, снизится до отметки 6% в год, это будет означать, что и ставки по ипотечным кредитам начнут постепенно снижаться и дойдут до 8–9% к концу года.
К примеру, сейчас, при официально заявленном уровне инфляции 9%, некоторые банки предлагают ипотечные программы, в которых ставка по валютным кредитам составляет 9,3%. Вопрос только в том, чтобы параллельно со снижением процентов и повышением доступности ипотеки решались основные проблемы строительного рынка и увеличивалось количество новостроек. В таком случае рынок недвижимости сможет адекватно реагировать на увеличение спроса, и резкого взлета цен, имевшего место в прошлом году, удастся избежать.
Владимир Мильдзихов
Руководитель направления ипотечного кредитования «МИАН–агентства недвижимости»:
— Действительно, до статистики, отмечаемой в США, нам еще очень далеко, однако, думаю, и не следует стремиться догнать Америку по всем параметрам. Дело в том, что либерализм американских банков в отношении заемщиков, связанный с чрезвычайной конкуренцией, уже привел к большому количеству невозвратов.
Невысокая доля ипотечных сделок в России, к сожалению, обусловлена не столько стремлением банков к высокому качеству кредитного портфеля, а всем известными причинами: не все клиенты в состоянии подтвердить необходимый уровень доходов, люди еще не привыкли жить в долг, ставка за пользование заемными деньгами все еще довольно высока.
Американская модель более предпочтительна для России, так как позволяет малым и средним банкам участвовать в конкурентной борьбе, что очень важно для нашего развивающегося рынка. В дальнейшем отличия российского варианта от оригинала будут зависеть в основном от разницы в особенностях законодательной базы и, вероятно, не станут носить принципиальный характер.