К 2010 году половина жилья, возводимого в Ленобласти, будет малоэтажным. Между тем, почти в 50 процентах поселков, где ведутся активные продажи, недооформлен полный пакет правоустанавливающих документов на землю.
Инвесторы не успевают
В Ленобласти и в пригороде открыты продажи в 72 поселках, в ближайшее время выйдут на рынок еще 18 объектов. При этом инвесторы около половины поселков до сих пор не урегулировали вопросы, связанные с получением прав на землю.
«На сегодняшний день мы имеем 5–10 поселков с построенной инженерией, продажи в которых пришлось закрыть из-за неоформленных документов земельного законодательства», – отметил полномочный представитель президента Российской гильдии риэлтеров в СЗФО (РГР) Павел Созинов.
По словам заместителя председателя Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области Евгения Домрачева, согласование проектной документации занимает очень много времени, и это является одной из главных причин, почему строители идут на подобные шаги, открывая продажи в поселках с недооформленной документацией. «К моему сожалению, земля очень медленно включается в оборот», – отметил областной чиновник.
Между тем, в Ленобласти к 2010 году планируется ввести в эксплуатацию 1,5 млн кв. метров жилья, при этом объем индивидуального жилищного строительства (ИЖС) составит 750 тыс. кв. метров. В текущем году будет введено 400–450 тыс. кв. метров ИЖС. Правительством региона запланировано выйти в 2007 году на показатель ввода жилой площади 0,6 кв. метра на одного жителя региона (в 2006 году на одного жителя в Ленобласти пришлось по 0,41 кв. метра). Для этого региону придется в два раза увеличить нынешние темпы строительства.
По мнению начальника отдела формирования и мониторинга целевых федеральных и региональных жилищных строительных программ правительства Ленобласти Сергея Игольникова, для этого Ленобласти предстоит решить ряд важных задач. В ближайшее время будут утверждены генеральные планы развития большинства населенных пунктов, пока же эта работа, по мнению г-на Игольникова, ведется не достаточно активно. Также в ближайшей перспективе должны быть подготовлены полные пакеты документов для продажи земельных участков в регионе, включая проведение их кадастровой оценки. По мнению Евгения Домрачева, к концу текущего года только 20–25 процентов всех муниципальных образований Ленобласти смогут завершить эту работу. Областное правительство продолжит деятельность по подготовке инфраструктуры. Для решения этого вопроса уже реализуется федеральная программа по инженерному обеспечению земельных и строительству дорог. «В 2006 году был объявлен конкурс по госгарантиям на строительство коммунальной инфраструктуры. Победители получат субсидии на погашение части процентной ставки по кредитам», – сообщил Сергей Игольников.
Без прав на ипотеку
В связи с тем, что по многим коттеджным поселкам не до конца подготовлена градостроительная документация, дома, находящиеся на их территории, не могут считаться объектами ИЖС, следовательно, не могут быть приобретены с привлечением ипотечных кредитов.
«Получить ипотеку на объект капитального строительства, не являющийся ИЖС, теоретически можно, – комментирует ситуацию руководитель кредитно-финансового офиса в Санкт-Петербурге Городского ипотечного банка Андрей Пименов. – Но, могут возникнуть сложности. Согласно отечественному законодательству, гражданин, собирающийся взять ипотечный кредит, должен стать собственником объекта, затем заключить договор по ипотеке с банком, получить кредит и отдать заемные средства продавцу. Ситуация абсурдна – ипотека может быть выдана либо под покупку жилого дома, либо на квартиру, а если это садовый дом, возникает проблема с регистрацией залога».
По словам Андрея Пименова, если бы строители перед открытием продаж в поселке делали межевание земли и продавали не только дом, но и участок под ним, проблем с выдачей ипотеки можно было бы избежать.
Между тем, приобретение загородной недвижимости в области и пригородах Петербурга без ипотеки не по карману большинству граждан. По словам Павла Созинова, за этот год цены на землю в Ленобласти выросли в два раза, риэлторов также беспокоит тот факт, что в Ленобласти продолжается спекуляция на рынке земельных участков.
«Очевидно, что рынок жилья в 30-километровой зоне вокруг Петербурга ориентирован на ценовые параметры города, – сказал Павел Созинов, – двух– трехкомнатный коттедж в 30-километровой зоне близ Петербурга равнозначен цене однокомнатной квартиры в центральных районах города».
Если в прошлом году одну сотку можно было приобрести ориентировочно за –3 тыс., то сейчас средняя стоимость сотки составляет тыс. Самым востребованным в плане развития строительства остается Всеволожский район (в 2006 году было введено 222,6 тыс. кв. метров жилья). Сегодня стоимость сотки на окраинах района составляет около тыс., непосредственно во Всеволожске ее цена «взлетает» до тыс.
По словам Евгения Домрачева, собственниками коттеджей в области в основном становятся именно петербуржцы, так как жители области просто не могут себе позволить коттедж класса «эконом».
Помощь бюджета
полуЧат единицы
Игорь Игольников отметил, что существуют разные механизмы поддержки инвесторов по реализации проектов в жилищном строительстве – госгарантии по кредитам, субсидии на обустройство дорог, а также погашение процентной ставки по кредитам (не выше трех пунктов ставки Центробанка). В 2008–2010 годах погашение процентной ставки по кредитам будет на уровне 7–7,5 процентов по курсу ЦБ.
По словам чиновника, в рамках реализации ФЦП «Жилище» в 2007 году из федерального бюджета будут выделены субсидии на строительство подъездных автодорог к нескольким очагам застройки. «В проектах строительства массового жилья размер субсидий составит 70 процентов от общей стоимости дорог, а при многоэтажной застройке – 60 процентов. Соответствующие программы в июне были направлены на утверждение в Росстрой», – отметил он.
На территории области реализуются три крупных проекта по строительству микрорайонов «Кудрово» и «Южный» во Всеволожском районе, поселка «Усть-Луга» в Кингессепском районе. Компании, реализующие данные проекты, получат финансирование из бюджетов страны и региона в размере 134 млн рублей (в равных долях – по 62 млн рублей) из них в настоящее время выделено 124 млн рублей.
Действительно, одним из основополагающих документов, на основании которого должно развиваться строительство, является федеральная целевая программа «Жилище».
К сожалению, на сегодняшний момент эта целевая программа имеет специфический банковский уклон, ориентируясь, в первую очередь, на процентные ставки по ипотечным кредитам, на снижение этих процентных ставок по ипотеке, но в меньшей степени ориентирована на объемы предложения. Программа «Жилище» содержит четыре подпрограммы, одна из которых предусматривает субсидирование работ компаний-инвесторов по обеспечению сетевой инфраструктуры земельных участков. Собственно говоря, эта подпрограмма на сегодняшний день не действует. Но, как отмечает Павел Созинов, подпрограмма предусматривает незначительное финансирование, «которое не может покрыть и сотой части необходимых финансовых вливаний».
В Ленобласти до 2011 года должно быть застроено малоэтажным жильем 96 территориальных зон, соответственно, проектов, требующих поддержки властей будет еще больше. При этом рассчитывать на поддержку бюджетов могут только единичные компании.
По мнению полномочного представителя президента РГР по СЗФО, в основу подпрограммы заложена не совсем удобная схема поддержки инвесторов.
Частная компания получает кредит, а государство на основании конкурса, который инвесторы должны выиграть в Росстрое, готово погасить до 50 процентов ставки по кредиту. Проекты по комплексному развитию территорий отбираются на уровне регионального правительства.
РассЧитывать
на собственные силы
«В прошлом году ни один субъект РФ в СЗФО, кроме Вологды, так и не подал пакет заявок на участие в федеральной целевой программе «Жилище», – сообщил Павел Созинов. – Основная проблема заключается в том, что принять участие в конкурсе Росстроя может только недефолтный регион, а у нас в СЗФО таковыми являются только Петербург, по ряду показателей Ленобласть, Калининград. Все остальные регионы не могут даже претендовать на участие в конкурсе». Но даже при таком, казалось бы, выгодном положении по сравнению с другими регионами, город и область стремятся рассчитывать на свои силы и изыскивают собственные резервы для развития инженерии на новых территориях под жилищное строительство. Причем, по смежным территориям Ленобласть и Петербург могли бы объединить усилия по строительству энергетической инфраструктуры. Начальник жилищно-технической инспекции администрации Всеволожского района Андрей Грушковский высказал мнение, что по решению вопроса создания инженерии «нужен альянс города и области». Отметим, что в связи со строительным бумом во Всеволожске наблюдается дефицит энергомощностей, причем в объеме покупателей строящейся недвижимости около10 процентов приходится на жителей Ленобласти, остальные 90 процентов приходятся на жителей Петербурга. Альянс, по мнению чиновника, мог бы выглядеть следующим образом: городские власти могли бы планировать бюджет с расчетом расходов на создание сетей и источников питания, а область, в свою очередь, могла бы предоставлять территории под жилищную застройку.
«Разговоры об объединении или плотном сотрудничестве города и области ведутся чуть ли ни с советских времен. Процесс интеграции все более очевиден, не только в плане жилищного строительства, но и производства, – считает Директор департамента маркетинга и стратегических проектов «Центра развития проектов» корпорации «Петербургская недвижимость» Михаил Бимон, – в качестве примера могу привести такие проекты, как строительство КАД, строительства завода Ford во Всеволожске. Ведь работают там, в основном, жители Петербурга. В то же время жители Ленобласти в большей степени работают в городе. Дальнейшее объединение усилий для решения тех или иных задач города и области просо неизбежно. Жалко, что процесс идет слишком медленно».
Оксана Прохорова