Генеральный план Санкт-Петербурга позволяет возвести в городе еще 80–100 млн кв. метров жилых и нежилых помещений. Однако земель, находящихся в собственности города, практически не осталось.
«Таких масштабных аукционов на предоставление земельных участков, которые были в городе, уже не будет. На сегодняшний день нет территорий, принадлежащих городу в таких масштабах, которые можно было предоставить под жилищное строительство», – заявил заместитель начальника Управления градостроительных обоснований развития города Комитета по градостроительству и архитектуре правительства Санкт-Петербурга (КГА) Александр Березкин в рамках семинара «Порядок предоставления земельных участков для строительства». По его словам, Генеральный план Санкт-Петербурга позволяет возвести в городе еще 80–100 млн кв. метров недвижимости, включающей как жилые, так и нежилые помещения на территориях, оставшихся под застройку. Однако, как отмечает чиновник, оставшиеся земли в основном частные. Большинство из них это бывшие совхозы, которые приватизировали землю и уже на иных условиях предоставляют ее застройщику. Например, территория на северо-западе Петербурга, собственником которой является совхоз «Пригородный», а также земли во Фрунзенском, Колпинском районах города, в районе пос. Шушары. «Территории для жилищного строительства в городе имеют место быть, но городу таких территорий принадлежит немного», – подчеркнул Александр Березкин.
Земля по Правилам
Вся градостроительная деятельность в городе осуществляется, как известно, в соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга, принятым законодательным собранием в декабре 2005 года. Другой регламентирующий документ – это Правила землепользования и застройки в Санкт-Петербурге. Как рассказал Александр Березкин, Правила землепользования и застройки были разработаны в прошлом году и прошли публичные слушания. На основании слушаний были внесены значительные изменения, связанные с более тщательным приведением этого документа в соответствие с генпланом. В настоящее время вносятся изменения в генплан, и чтобы не создать два документа, которые будут противоречить друг другу, работа над правилами была приостановлена. По словам директора «Союзпетростроя» Льва Каплана, к настоящему времени комиссия по пересмотру Генерального плана Петербурга приняла около 300 существенных поправок к нему. Новую редакцию Правил землепользования и застройки территории Санкт-Петербурга планируется внести на рассмотрение городского законодательного собрания к концу лета 2008 года. Пока же действует Временный регламент застройки, который, по словам чиновника из КГА, является квазиправилами для отдельных территорий города.
Правила землепользования и застройки разрабатывались с учетом генплана и являются инструментом его реализации. Они состоят из двух частей: общей текстовой, которая определяет порядок разработки документации по планировке территории, карт и регламентов. Для каждой территориальной зоны – жилой, промышленной, общественно-деловой – есть перечень видов разрешенных для строительства объектов. Помимо этого есть второй перечень – это условно разрешенные объекты. На сегодняшний день, прежде чем приступить к строительству, необходимо разработать градостроительный план земельного участка. Эксперты службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга проверяют разработку градостроительной документации на соответствие генплану. Александр Березкин напомнил, что КГА с весны 2007 года разрабатывает документацию по планировке территорий, учитывая соответствие генплану, Правилам землепользования и застройки (Временному регламенту застройки), а также техническому регламенту.
Резервы есть
Как рассказал начальник отдела подготовки документов для торгов Комитета по строительству Санкт-Петербурга Артем Курочкин, в первом квартале 2008 года планируются к торгам следующие территории: участок в Петродворце площадью 24 га, участок в пос. Молодежный площадью 67 га под малоэтажную застройку, участок в Каменке площадью 100 га, на котором можно построить более 1 млн кв. метров жилья – это зона малоэтажного и среднеэтажного строительства, и земли в Красном Селе площадью 34 га – зона малоэтажной и общественно-деловой застройки. Помимо этих территорий, в 2008 году планируется продать еще 10 участков. По словам Артема Курочкина, изначально комплексное освоение предполагало большие участки. Но ввиду того, что это требует немалых затрат, и не все желающие могут участвовать в торгах, Комитет по строительству совместно с Управлением инвестиций решил готовить территории, площадь которых не превышает 40 га. «Мы делали полные пакеты на право проектирования и строительства под жилье. По итогам в 2008 году будет выпущено под жилищную застройку более полумиллиона возводимых улучшений в Невском, Выборгском районах, Северо-Приморской части», – сообщил Артем Курочкин.
Напомним, что Управление инвестиций и Комитет по строительству готовят торги на право заключения договора аренды в целях проектирования и строительства, а также торги на право заключения договора аренды на комплексное освоение территорий. Это достаточно новый вид торгов, который заключается в том, что победитель аукциона заключает договор с городом в лице Комитета управления государственным имуществом на освоение неподготовленной территории. После разработки документации по планировке он получает преимущественное право на земельный участок. По правилам игры застройщик обязан за свой счет возвести инженерное обеспечение территории и безвозмездно передать его городу. Таким образом, город вовлекает в деловой оборот неподготовленные территории.
Кроме того, Управление инвестиций и Комитет по строительству готовят торги на право заключения договоров аренды в целях разработки документации планировки территории, так называемый «короткий пакет». Торги по короткому пакету – это «нежилая функция». Победитель аукциона заключает с городом договор аренды участка сроком на шесть лет, в течение которых должен разработать проектную документацию. Первые три года победитель платит по 30 процентов от шестилетней арендной ставки. По словам начальника отдела подготовки инвестиционных проектов и обеспечения имущественных сделок Фонда имущества Санкт-Петербурга Николая Ботвина, реализовать проект можно и за три года, но арендная плата должна вноситься шесть лет. Поэтому застройщики должны тщательно рассчитывать экономику проектов. Известным примером неудачных расчетов являются торги по продаже участка на ул. Хо Ши Мина. Компания ООО «Кэннон Инвестментс Рус» выиграла участок на торгах Фонда имущества, но отказалась подписывать договор – цена сделки оказалась слишком высока. В результате компания потеряла 33,6 млн рублей задатка. Теперь до конца 2007 года город проведет повторные торги по продаже этого участка и надеется продать его не дешевле, чем за млн.
По словам Николая Ботвина, арендный срок может сократиться с шести лет до пяти. Сейчас городское правительство готовит такие изменения. Он отметил, что основной критерий торгов – это арендная плата на срок проектирования и строительства. А начальник Управления экономической и инвестиционной политики Комитета управления государственным имуществом Санкт-Петербурга Алексей Луняк подчеркнул, что если объект куплен на рыночных условиях, то его комитет сделает все, чтобы упростить процедуру оформления договора.
Анна Генкина