“Главстрой Спб” (подконтрольный Олегу Дерипаске) купил квартал расселенных домов дореволюционной постройки Шкапина-Розенштейна (юго-западнее пересечения с Обводным каналом) на торгах Фонда имущества за 701 миллион рублей. Компания получила земельный участок площадью 51 650 кв м в долгосрочную аренду с правом выкупа через 5 лет. Начальная ставка была превышена на 25% и сразу было озвучено мнение: лот ушел по завышенной цене. Однако в Фонде имущества считают, что 0,7 миллиарда - не так уж дорого.
“Мы не собираемся продавать земли в городе дешево - они дороги нам, как память", - подчеркнул директор Фонда имущества Андрей Степаненко.
Кстати, на эту самую “память” претендовали только два участника. До торгов к “Шкапина”, по словам Степаненко, присматривались такие крупные фирмы, как ЛЭК и RBI, но подавать заявки на участие они не стали. Представитель проигравшего аукциониста компании ЗАО “Диалог” заявил после торгов, что “цена объекта на торгах была необоснована завышена, пять шагов аукциона по 28 миллионов рублей – это слишком для такого объекта”. Но поведение представителя “Диалога” на самих торгах опровергает эти слова. Аукционист сам способствовал повышению цены, подняв табличку с номером два раза подряд.
Но обращать внимание на странное поведение единственного конкурента “Главстроя” не стали. Как заявил Андрей Степаненко, возможность деятельности “черных риэлторов” на этих торгах была полностью исключена.
“Мы не ставили начальную цену значительно ниже рыночной стоимости, - заявил Андрей Степаненко, - чтобы не разгонять торги. 561 миллион рублей – нормальная рыночная стоимость этого объекта”.
Превышение этой стоимости на аукционе глава Фонда назвал серьезной удачей, ведь Шкапина-Розенштейна пытались продать с 1998 года, и никто уже не верил, что найдется компания, которая возмется за этот депрессивный квартал.
В награду победителю торгов достались 18 аварийных домов, которые городские власти начали расселять еще в конце 2004 года. За это время в новые квартиры в районах Ржевка-Пороховые и Ульянка переехали более 2,5 тыс. человек. Всего для расселения квартала город закупил около 35–40 тысяч кв. м. жилой площади, - после того, как не нашлось инвесторов, желающих заниматься этим самостоятельно.
Представитель компании "Главстрой СПБ", управляющий директор Игорь Евтушевский заявил после торгов, что на приобретенном земельном участке планируется строительство бизнес-центра класса А или В+, трехзвездной гостиницы, торговых помещений и паркинга площадью около 70 тысяч квадратных метров.
Всего площадь застройки составит 200 тысяч квадратных метров. В реализацию проекта инвестор готов вложить порядка 300 миллионов долларов.
“Надеемся, что этот проект станет одним из самых удачных проектов “Главстроя” в Петербурге, - заявил Евтушевский, - но мы не собираемся останавливаться на достигнутом и подаем заявку на участие в торгах на право реконструкции Апраксина двора”.
По словам Евтушевского, 10 декабря, в понедельник будет объявлен архитектурный конкурс на эскиз проекта на улице Шкапина. Управляющий директор рассказал, что он видит комплекс современных зданий. “Мы добавим больше воздуха, больше современных конструкций, - заявил Евтушевский, - на Обводном мы можем себе позволить настоящее здание “опен-спайс””.
Но, возможно, что планы “Главстроя” несколько изменятся. Квартал Шкапина-Розенштейна находится в общей охранной зоне, поэтому окончательный проект придется согласовывать с КГИОП.
У участка есть еще два обременения. После заключения договора с Фондом имущества, Главстрой должен будет выкупить у “Ленэнерго” 3 трансформаторных подстанции, расположенные на территории, за 1 миллион 220 тысяч рублей. Кроме того, все коммуникации, построенные на участке, компания должна будет передать в собственность города.
Эксперты считают сделку “Главстроя” выгодной. Как прокомментировал “Фонтанке” руководитель отдела маркетинга Центрального агентства недвижимости Михаил Васильев, проект будет иметь успех. Месторасположение участка для строительства бизнес-центра класса А выбрано весьма удачно, с перспективой на будущее. Пока это депрессивный район. Но существует городская программа по созданию в районе Балтийского вокзала центра деловой активности. Уже реализовано несколько проектов, например, реконструкция здания Варшавского вокзала под ТРК, у самого Балтийского вокзала располагается гипермаркет “Лента”. Митрофаньевское шоссе, ранее разбитая узкая дорога через заброшенную промышленную зону, недавно было реконструировано и стало альтернативой Московскому проспекту. Постепенно на эти участки за Обводным каналом увеличивается спрос.
Другого мнения придерживается управляющий партнер “Агентства развития и исследований в недвижимости” Игорь Горский. «Сейчас зона Шкапина-Розенштейна относится к депрессивным территориям и это будет мешать проекту. Кроме этого в Петербурге уже заявлено много проектов, которые позиционируются в классе А и находятся в более интересных местах. Так что главное при создании офисного центра в этой зоне - правильно продумать концепцию и сделать бизнесу, который потенциально может арендовать там офисы, уникальное предложение», - заявил эксперт.
Напомним, что после сегодняшних торгов Фонд имущества заключит с покупателем договор на право аренды этого участка на время строительства объектов (52 месяца), а после окончания этого срока арендатор сможет выкупить земельный участок, либо продлить договор аренды на 49 лет.
Сейчас “Главстрой” осваивает сразу два крупных проекта в Петербурге “Северную долину” (269 га в Выборгском районе) и “Конную Лахту” (437 га в Приморском районе). Компания планирует возвести на этих территориях около 4 миллионов квадратных метров жилья за 7-10 лет. Каждый год будут сдавать по 300-400 тысяч квадратных метров.
Мария Могилевская,
Фонтанка.ру
Эксперты Циан.Аналитики выяснили, как за это время изменились спрос, ставки и объем предложения на рынке долгосрочной аренды в крупных городах РФ.