Олег Дерипаска продал все свои петербургские проекты. Апраксин Двор, квартал Шкапина-Розенштейна, «Северную долину» и «Юнтолово» теперь будут реконструировать и строить нефтяники из Дагестана. «Базовый элемент» заключил сделку о продаже принадлежащих ему 75% акций компании «Главстрой СПб» с компанией «Нафта-Москва», крупнейшим игроком на нефтяном рынке страны. Дерипаска планирует переключиться с девелоперских проектов на госконтракты, осуществление которых менее рискованно, нежели развитие собственных проектов. Чем могут обернуться для петербургского рынка недвижимости перемены в составе собственников ведущего девелопера, узнала «Фонтанка».
В «Главстрое СПб» информацию о сделке «Фонтанке» подтвердили, но подчеркнули, что речь идет не о сворачивании бизнеса, а только о смене состава акционеров. По словам Игоря Евтушевского, управляющего партнера компании, с петербургского рынка компания уходить не планирует, хотя, возможно, будет присутствовать на нем под другим именем. «Название, наверное, будет изменено, но это уже вопрос брендинга», - сообщил Евтушевский.
Подробности сделки Евтушевскому, по его собственному признанию, неизвестны. Отказались назвать стоимость акций и в московском «Главстрое» (дочерней структурой которого является «Главстрой СПб»). Пока закрыта для комментариев и вторая сторона сделки. В компании «Нафта-Москва» цену покупки держат в секрете.
При этом, независимые эксперты рынка уверяют, что сумма сделки не может быть докризисной (тогда активы компании оценивались в 7 миллиардов долларов). По неофициальной информации участников рынка, дисконт при продаже в настоящее время мог превысить 60%.
У «Главстроя СПб» нет ни одного реализованного проекта, зато у компании значительные обязательства перед Петербургом, в том числе и финансовые. Так, компания должна в ближайшие годы инвестировать в экономику города около 200 миллиардов рублей. Только на проект реконструкции Апраксина Двора Дерипаска обещал потратить 30 миллиардов рублей. Собственно, на этом основании его компания выиграла этот лот у консорциума шведской компании Ruric и Шалвы Чигиринского.
Вероятно, девелопер понял, что сейчас не в состоянии выполнить обещанное. Действительно, ситуация в холдинге Дерипаски далека от идеальной. По данным из разных источников, «Базовый элемент» должен западным инвесторам более 25 миллиардов долларов. А «Главстрой» по судам может лишиться около 4 миллиардов рублей в счет оплаты долгов российским инвесторам.
Кроме того, петербургские проекты Дерипаски оказалось не так просто реализовать. У огромного квартала «Северная долина» (землю компания купила за 7,1 миллиарда рублей) возникли трудности с энергообеспечением. Да и для кого строится жилье на площади в 500 га в условиях экономического кризиса, сейчас уже непонятно. В «Юнтолово» (проект достался «Главстрою» за 1 миллиард) также могут возникнуть сложности с продажей недвижимости будущим жильцам - элитные коттеджи вблизи будущего зоопарка и ЗСД в кризис выглядят не так привлекательно. Кроме того, «Юнтолово» очень сильно зависит от транспортной инфраструктуры — проект разрабатывался с учетом ЗСД и линии «Легкого трамвая». Напомним, о том, что привлекать частные средства для строительства ЗСД из-за проблем с кредитованием невозможно, вице-губернатор Петербурга Юрий Молчанов заявил 10 февраля. В ближайшие два года город планирует построить только южный участок будущей магистрали — до Благодатной улицы.
Еще сложнее обстоят дела «Главстроя СПб» в центре Петербурга. С трудом «выбитый» у города тендер на реконструкцию Апраксина Двора оказался «болотом». Городу потребовалось почти полгода, чтобы выселить только уличных торговцев. А собственники и арендаторы, которые потратились на ремонт своих корпусов на Апрашке, поняв, что им грозит выселение, буквально закидали Смольный судебными исками. В самом «Главстрое» признавали, что на улаживание всех юридических вопросов потребуется потратить еще год-полтора, тогда как на весь проект по контракту отведено 5 лет.
Трудности подстерегали «Главстрой» и в квартале Шкапина-Розенштейна, за который компания на торгах выплатила 701 миллион рублей. Выяснилось, что на площадке мирно работают два собственника. Им город забыл сказать, что квартал идет под реконструкцию, и они также обратились за защитой своих прав в суд.
А город подумал...
В Смольном уверены: смена собственников никак не повлияет на отношении компании с властью. Как прокомментировал «Фонтанке» зампред КУГИ Дмитрий Куракин, отношения с компанией у города находятся на таком этапе, что никакие перемены в пакетах акций не могут изменить существующих соглашений.
«Сейчас компания "Главстрой" является добросовестным инвестором, не задерживает работы по своим проектам, девелопер недавно провел дорогостоящую историко-культурную экспертизу Апраксина Двора и отказываться от намерений реконструировать его не собирается», - заявил Куракин.
Также в Смольном подчеркнули, что закрепленных документально отношений с бывшим владельцем «Главстроя» Олегом Дерипаской у города нет. Стратегическим инвестором по договорам проходит юридическое лицо «Главстрой СПб», и новые его владельцы должны будут взять на себя все обязательства этой структуры.
Напомним, в ноябре 2007 года подконтрольная Дерипаске структура заключила инвестиционный договор с городом, по которому обязалась вложить в экономику Петербурга 480 млрд рублей до 2015 года.
Пока «Главстрой» говорит, что не уйдет и со своих инфраструктурных проектов, которые выполняет в Петербурге. В холдинге подчеркнули, что будут продолжать сотрудничать на подрядной основе по строительству стадиона на Крестовском острове («дочка» «Главстроя» — «Транстрой» получил этот объект по тендеру на 13 миллиардов рублей в прошлом году). Будет продолжено участие компании и в проекте реконструкции аэропорта «Пулково», строительстве клиники для МЧС России, судопропускного сооружения С-2 на дамбе и порта «Морской фасад».
Сюрприз на рынке
Новость о смене владельцев компании «Главстрой СПб» застала девелоперов врасплох, предварительной информации о сделке не поступало. При этом пока судьбоносных изменений в связи с произошедшим девелоперы не прогнозируют. По информации, полученной от консалтинговой компании GVA Sawyer, которая разрабатывала концепцию для нескольких проектов «Главстроя», едва ли можно предполагать, что перемены в руководстве холдинга отразятся на судьбе начинаний в области девелопмента.
«Подборка проектов "Главстроя СПб" очень качественная и, вполне возможно, что новые собственники будут продолжать реализовывать их, а если и продадут, то за хорошие деньги», - заявил Николай Вечер, директор петербургского филиала GVA Sawyer.
По факту, как сообщают в GVA Sawyer, на сегодняшний день продолжается работа по строительству жилья в «Северной долине». «Жилье в этом комплексе в перспективе ближайших 5-10 лет будет более ликвидно, так как рассчитано на эконом-класс, а большинство проектов-конкурентов с подобным предложением заморожено», - объясняют аналитики. Создание микрорайона «Юнтолово» приостановлено, поскольку интересы холдинга были сосредоточены на наиболее ликвидном проекте. «Вложения в инфраструктуру для строительства квартала "Юнтолово" оказались очень высокими, и это тоже повлекло за собой решение о приостановке проекта», - поясняет Вечер.
Один проект «Главстроя» заморожен — строительство квартала на Шкапина-Розенштейна, но «заморожен вполне грамотно: если бы рынок и город в целом рос докризисными темпами, то, вполне возможно, что к 2010-2012 году территория Обводного канала сформировалась бы в новую деловую зону». «Сейчас же понятно, что развитие этой зоны откладывается как минимум на 5-7 лет, поэтому приостановка целесообразна по маркетинговым причинам», - замечает Вечер.
Подготовка к реконструкции Апраксина Двора продолжается, но в замедленном темпе. Аналитики полагают, что этот проект - «беспроигрышный в любом случае, так как его локация превосходна - центр города». Однако, уточняет Вечер, вопрос выкупа помещений, принадлежащих другим собственникам объектов на территории Апраксина Двора, требует больших вложений.
Смена владельцев, вероятно, положительно скажется на реализации этих сложных проектов. «Перемена собственника всегда влечет за собой изменение инвестиционной политики и, как правило, улучшение финансирования, - заявил директор по связям с общественностью корпорации «Строймонтаж» Дмитрий Боголюбов, - Скорее всего, переход в другие руки отразится на сроках реализуемых проектов», - предположил он. Правда, не уточнил — в какую именно сторону сдвинутся сроки.
Новый владелец
Новый владелец акций «Главстроя СПб» Сулейман Керимов - один из богатейших людей в России. В рейтинге журнала «Форбс» он значится под номером 35 среди мировых магнатов и вторым в российском списке. С 2006 по 2008 год он владел пакетами акций «Сбербанка» и «Газпрома», но продал эти активы.
Сейчас ему приписывают владение акциями МГТС (2%), МНПО «Полиметалл» (крупнейший в России производитель серебра, 100%). Ему также принадлежит недвижимость в Москве, Подмосковье и за границей, еще недавно оцениваемая более чем в 3 миллиарда долларов. Состояние Керимова, по разным данным, составляет от 7 до 10 миллиардов долларов.
Активно Керимов принимает участие в развитии бизнеса Дагестана. Он является сенатором от этой республики и инвестирует многие инфраструктурные и промышленные объекты на ее территории. Керимову также принадлежит махачкалинский футбольный клуб «Анжи».
Для Керимова покупка «Главстроя СПб» - путевка в петербургский бизнес. До этого у олигарха не было активов в нашем городе. Кроме того, его компания не имела и существенных девелоперских интересов, была сосредоточена главным образом на нефтяных активах. Пока планы холдинга в отношении петербургских проектов не ясны. Возможно, Керимов рассматривает земельные активы Дерипаски, как будущий объект для продажи, но тогда ему придется договариваться с городом об изменении инвестиционных условий или нести затраты на выплаты в бюджет по инвестдоговорам, заключенным «Главстроем».
Как прокомментировала «Фонтанке» руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова, продолжать развивать стоит только один самый перспективный проект — Апраксин Двор. «Наиболее интересным, на наш взгляд, является именно этот проект, поскольку он обладает уникальным местоположением, значимым для города и для девелопера. Мне кажется, от "Апраксина Двора" новые собственники отказываться не будут. А в случае ухудшения финансового положения, возможно, привлекут соинвесторов для реализации этого проекта. По остальным крупным проектам вопрос открытый. На мой взгляд, проект Шкапина-Розенштейна будет продан - полностью или частично. Проект "Северная долина" и "Юнтолово" в текущей рыночной ситуации ни одна компания не сможет реализовать самостоятельно», - считает эксперт.
Смотрите, кто ушел
Олег Дерипаска, председатель наблюдательного совета компании «Базовый элемент», родился 2 января 1968 года в г. Дзержинске Нижегородской области. В 1993 году с отличием окончил физический факультет Московского гос. университета, в 1996 году - Российскую экономическую академию им. Плеханова. В 1994 году стал гендиректором Саяногорского алюминиевого завода, на базе которого в 1997 году создана группа «Сибирский алюминий» (в 2001 году переименована в «Базовый элемент». В 2000 году Дерипаска объединил свои активы с алюминиевыми и глиноземными предприятиями Романа Абрамовича (впоследствии он продал свою долю в этом бизнесе Дерипаске). В 2007 году договорился о слиянии с СУАЛом Михаила Фридмана и Виктора Вексельберга, создав крупнейшую в мире алюминиевую компанию. Вторая половина акций оставалась в руках топ-менеджеров компании. Вторая сделка по выкупу акций состоялась осенью этого года. Дерипаска купил остальные 50% акций.
В Петербурге структуры Дерипаски ведут строительство и реконструкцию нескольких знаковых объектов. Так, компания «Главстрой» выполняет строительство трех кварталов на севере города - «Северная долина», «Конная Лахта» и «Юнтолово». Также «Главстрой» выиграл конкурс на реконструкцию Апраксина Двора и выкупил квартал Шкапина-Розенштейна для застройки офисной недвижимостью. Кроме того, в состав «Базэла» входил и «Пикалевский глиноземный завод», который сегодня признан убыточным и закрыт.
Маша Могилевская,
Кира Обухова,
«Фонтанка.ру»