Смольный провел новую инвентаризацию городских земель, оценив 84,5 тысячи гектаров Северной столицы в 2,9 трлн рублей. Относительно минувшего года кадастровая стоимость участков под многоквартирными домами выросла на 13 процентов, тогда как на четверть снизилась цена земель для промышленников, торговых центров, религиозных и спортивных организаций, бизнес-центров и других коммерческих объектов.
Исходя из кадастровой стоимости, должен рассчитываться земельный налог, но платить его большинству горожан не придется. Снижая цену участков для предприятий, чиновники хотят упредить сотни жалоб и исков о несправедливой оценке, которые в минувшем году предъявили комитету по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ) петербургские землевладельцы.
Всего комитетом определена кадастровая стоимость 128 тысяч наделов. «Мы использовали методику массовой оценки, но с географической привязкой, учетом площади участка и многих других влияющих на цену факторов. Поэтому убежден, что утвержденная кадастровая стоимость будет максимально приближенной к рыночной», – говорит заместитель председателя КЗРиЗ Николай Филин.
Миллионная для миллионеров
В среднем квадратный метр городской территории оценен в 3418 рублей, что почти на пять процентов ниже проведенной год назад оценки. Однако стоимость даже в одном микрорайоне может в разы отличаться, в зависимости от вида разрешенного использования. Так, наделы под огороды оцениваются в среднем в 2,5 тысячи рублей за квадрат (относительно прошлого года подешевели на 9,1 процента), под гаражами и коттеджами (объектами ИЖС) – 4,4 и 4,2 тысячи соответственно (изменений практически не произошло).
Самая высокая кадастровая стоимость установлена для земель под многоквартирными жилыми домами – 16,5 тысячи рублей за кв. метр. Но реальная цена зависит от местонахождения объекта. Например, такие участки в муниципальном округе «Дворцовый» оценены в среднем в 84 тысячи рублей за квадрат, на Невском проспекте (МО № 78) – 83,3 тысячи, в «Адмиралтейском» – в 80,3 тысячи. Дешевле всего земли в Шушарах – 6,4 тысячи и так далее.
Относительно 2012 года средняя стоимость участков под жилыми домами выросла на 12,6 процента, но опять же неравномерно. Более чем в два раза подорожали участки в поселке Александровская, Серово, Усть-Ижора. А вот в муниципальных округах «Гавань», «Полюстрово», «Комендантский аэродром», «Сосновское», «Московская застава» и «Юго-Запад» прежнюю стоимость признали завышенной.
Формально владелец каждого помещения является сособственником и пропорциональной доли расположенного под многоквартирным домом участка и должен платить со своей доли земельный налог по ставке 0,01 процента кадастровой стоимости. Правда, мало кому из проживающих в расположенных в престижном центре или на окраине квартирах стоит даже задумываться от ценах на землю и налогах. Ведь чтобы формальное право превратилось в реальное и вытекающие из него обязанности налогоплательщика, собственность на землю нужно зарегистрировать. Сделать это может только сам квартировладелец. Данные о численности таких добровольцев в управлении Росреестра и кадастровой палате отсутствуют, не поступают о них сведения и в налоговую службу.
Хотя, по логике чиновников Смольного, именно земельный налог (так называемая «земельная составляющая»), размер которого зависит от местонахождения, призван сделать справедливым налогообложение недвижимости. Ведь кадастровая стоимость самой недвижимости (помещений) де-факто определена как стоимость «кирпичей» и серьезно занижена относительно рыночной цены квартир. Но все это – планы будущего.
Расчетливый бизнес
В отличие от жилого фонда предназначенные для размещения коммерческих объектов земли существенно подешевели. Например, кадастровая стоимость участков под промышленными предприятиями снизилась с 3,3 до 2,5 тысячи рублей за кв. метр (в шесть раз ниже, чем под жилыми домами). На четверть упала цена участков для объектов торговли, общепита, бытового сервиса и АЗС (с 10 до 7,5 тысячи), а также на земли, выделенные церквам, стадионам, больницам, вузам и некоторым иным некоммерческим организациям (с 5,6 до 4,2 тысячи рублей за кв. метр).
Эксперты в целом положительно оценивают такую корректировку. «Я бы сказал, что она лучше отражает рынок земли и структуру спроса, – полагает директор компании «Терра Инкогнита» Сергей Федоров. – У ГУИОН, естественно, больше данных по участкам жилого назначения, поскольку за прошедшие два года по ним проводились торги. А вот при корректировке стоимости больших участков под предприятиями нужно учитывать малый рыночный оборот по таким объектам (нет аналогов для оценки). При увеличении налоговой нагрузки владельцы начинают строительство или продают участки. Тогда как у собственников участков промышленного назначения, наоборот, исчезают стимулы по изменению функционального назначения своих земель. В любом случае налогооблагаемая база, даже с учетом этих корректировок, значительно увеличилась, так что главная цель государства достигнута», – констатирует Сергей Федоров.
«Вблизи центра Санкт-Петербурга исторически сложилась огромная промышленная застройка. Инициатива перевода промышленных предприятий в Ленинградскую область не находит массовой поддержи у крупных собственников, поскольку не всегда экономически оправданна, – говорит Виктория Константинова, начальник экспертного отдела центра оценки «Петербургская недвижимость». – Производственные мощности, как правило, имеют степень износа более 70 процентов, и такие здания переоборудуются в складские или в лучшем случае в офисные и сдаются арендаторам. Увеличение еще и налогового бремени для таких предприятий означает банкротство. Многие такие участки могут иметь массу скрытых факторов, которые невозможно учесть при массовой кадастровой оценке, проведенной в 2012 году (обременения, сервитуты, мелкая и неудобная «нарезка» и пр.)».
Работа над ошибками
Николай Филин объявляет снижение стоимости земель исправлением ошибок, которые были допущены в ходе проведенной в 2012 году оценки. «Например, не совсем корректно определялась стоимость больших участков, в первую очередь под промышленными предприятиями. Именно на них пришлось 95 процентов претензий. Межведомственная комиссия, призванная урегулировать споры о кадастровой оценке, такие жалобы отклоняла, землевладельцы подавали иски в суд. Всего комитет участвовал более чем в сотне дел. Теперь мы постараемся на уровне комиссии рассматривать споры более детально», – поясняет Николай Филин.
В большинстве случаев недовольным проведенной оценкой землевладельцам удавалось добиться снижения стоимости через арбитражный суд. Например, одно из последних вступивших в силу решений было принято по иску ОАО «ЛОМО». Доказательством реальной рыночной стоимости участков в полтора-два раза ниже кадастровой служители Фемиды признали экспертное заключение независимого оценщика (ООО «Центр оценки «Аверс»), подтвержденное саморегулирующей организацией (СРО).
Эксперты полагают, что теперь межведомственной комиссии будет проще разбирать жалобы. Ведь до июля этого года решение о снижении кадастровой стоимости должно было приниматься единогласно всеми членами, а такого согласия ни разу добиться не удалось. Теперь же решение принимается простым большинством голосов.
Виктория Константинова убеждена, что по сравнению с другими регионами оценка кадастровой стоимости земельных участков в Санкт-Петербурге выполнена достаточно добросовестно с учетом ее массового характера. «Стоимость принадлежащих нашим клиентам земельных участков в большинстве случаев уменьшилась на 15–20 процентов. Немногочисленное количество собственников крупных участков после долгих судебных разбирательств заключили мировые соглашения о снижении их стоимости в среднем на 20 процентов».
«Предыдущая кадастровая оценка земельных участков повлияла на весь рынок недвижимости – многие собственники были вынуждены обратиться в суд для пересмотра стоимости конкретного участка. Новая кадастровая стоимость по ряду крупных объектов промышленного назначения снизилась, однако по другим стоимость изменилась не сильно», – отмечает директор департамента оценки NAI Becar в Санкт-Петербурге Александр Филиппов.
А вот председатель совета директоров O2 Development Виктор Осокин скептически оценивает нововведения: «Если предположить, что целью снижения кадастровой стоимости некоторых категорий участков, в частности промышленных территорий, было увеличение их инвестиционной привлекательности и привлечение новых игроков, то это крайне слабая мера. Нужно снижать не кадастровую, а выкупную стоимость, применять рыночные механизмы, а не административные. Получив очередное послабление от администрации, те промышленники, чья деятельность и раньше была неэффективна, будут и дальше держать за собой участки. Пока платить земельный налог и бездействовать остается выгодно, никакого вывода промышленных предприятий и развития этих территорий не произойдет», – полагает Виктор Осокин.
Павел Нетупский,
«Фонтанка.ру»
© Фонтанка.Ру