До конца года ожидается рост средней цены квадратного метра в новостройках. Пока осторожно называется планка в 10-12%. Эксперты напоминают: в ситуации поиска объекта для инвестиций самое выгодное – вложение в объекты на начальной стадии строительства от застройщиков с хорошей репутацией. Квартира от старта проекта до сдачи дома в эксплуатацию может вырасти в цене на 30% и более. Об этом и многом другом – Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость».
Олег Валентинович, всех интересует вопрос: что будет с ценами на недвижимость?
– В 2013 году мы отмечали рост продаж по первичному рынку – было реализовано на 21% квартир, чем в 2012 году. И спрос рос каждый месяц. Увеличивались и цены, к концу года динамика составила 7-10% в зависимости от зоны.
В условиях экономической нестабильности и корректировки курсов валют сложно ответить однозначно. Стоимость недвижимости на первичном рынке в обычных условиях более всего зависит от стабильного уровня спроса на жилье. Сейчас мы видим рост продаж: люди пытаются сохранить свои деньги от обесценивания. Плюс поползли слухи об увеличении процентной ставки на рынке ипотеки. И те, кто откладывал покупку, теперь заторопились. Например, у нас в компании в феврале 2014 года объем сделок на 40% выше, чем в феврале прошлого года. Все логично: недвижимость всегда была и будет наилучшим активом для сохранения средств.
Тем не менее, текущее увеличение объемов продаж не должно существенно повлиять на ценовую политику застройщиков. Крупные девелоперы, которые имеют серьезный опыт работы, осторожно относятся к корректировке цен на квартиры. На рынке – достаточно большой объем предложения, есть целый ряд масштабных проектов. Их как раз реализуют крупные холдинги, которые не гонятся исключительно за сиюминутной выгодой, а продумывают стратегию на перспективу. Думаю, что за год средняя цена жилья в новостройках вырастет на 10-12%. С оговоркой: если в экономике страны все будет более или менее стабильно.
Какой рост цен отмечен по итогам февраля?
– Некоторые застройщики – небольшие игроки рынка, – подняли цены существенно, на 10-12%. Цена квадратного метра у таких застройщиков выросла сразу на 10 тыс. руб. Однако доля таких игроков на рынке очень мала. Думаю, что за февраль мы увидим рост средней цены квадратного метра всего на уровне 1-2%. Также подняли стоимость те компании, которые продают жилье по цене ниже рыночной, например, «Главстрой-Спб».
Какой ценовой стратегии придерживается ваша компания?
– В компании Setl City, эксклюзивным брокером которой является «Петербургская Недвижимость», цены увеличиваются только в тех объектах, которые уже определенное время находятся в продаже и имеют уже определенную стадию готовности. Например, в проекте GreenЛандия у метро «Девяткино» в феврале выросла стоимость студий – на 100-150 тыс. руб. и однокомнатных квартир – на 200-250 тыс. руб. Но это только в тех корпусах, которые вышли на рынок еще в начале-середине 2013 года. В тех домах, которые начали строиться в конце прошлого года и которые находятся на низкой стадии готовности, цена квартир прежняя – от 1,9 млн руб.
Получается, что инвестировать в недвижимость можно не только для сохранения средств, но еще остается возможность заработать?
– Безусловно. Так и было всегда в спокойной экономической обстановке. Цена квартиры, приобретаемой на старте проекта, ко времени сдачи в эксплуатацию вырастает в среднем на 25-30%. Само собой, это при условии грамотного выбора объекта инвестирования. Другое дело, что сегодня сложно предположить, насколько обесценится рубль.
Есть ли какие-то особенности в выборе объекта именно для инвестиций?
– Самые ликвидные – это студии и небольшие однокомнатные. Серьезнее всего стоит отнестись к выбору застройщика. Если компания имеет негативный опыт, задерживает сроки сдачи в эксплуатацию своих домов, планировать возврат инвестиций невозможно. То же самое касается проектов без документации и уж тем более – возводимых на землях ИЖС. Важна и схема, по которой продается жилье. Легитимны и подпадают под 214-ФЗ – договор долевого участия и ЖСК. Остальные схемы должны насторожить: их наличие может означать, что либо с проектом, либо с земельным участком что-то не так.
Интересны для инвестиций объекты на начальной стадии готовности. В это время действуют стартовые цены. Потом, иногда всего через пару недель, в зависимости от стратегии застройщика и величины объекта они могут увеличиться. Наибольший рост стоимости «квадрата» с момента начала продаж до окончания строительства отмечается в тех объектах, где были изначально заявлены невысокие стартовые цены. Бывает, что застройщик ошибся и недооценил собственный проект. Или, согласно целям и стратегии компании, ей необходимы определенные объемы продаж, которые возможны при условии привлекательной для покупателя цены. Но, выбирая такой объект, опять-таки надо пристальное внимание обратить на застройщика, его репутацию, опыт, реализованные проекты. Ведь стоимость откровенно ниже рыночной сигнализирует о высоком риске для инвестора.
Где должна располагаться новостройка, чтобы обеспечить максимальную прибыль для инвестора?
– Выгодным при условии наличия средств, достаточных для покупки, может быть хорошее предложение в одном из популярных городских районов. Дом должен строиться в удобном для жизни месте, но быть изначально непереоценным застройщиком. В обжитых районах Петербурга, в особенности, в удачных местах, будет все меньше новостроек: уплотнительная застройка закончилась.
Также для инвестирования можно и нужно выбирать новостройки в пригородной зоне Ленобласти. Со временем территория, например, Мурино обретет жилой облик и станет комфортной для проживания. И станет популярной и более дорогой. К примеру, в проекте «Семь столиц» от Setl City в Кудрово, когда он выходил на рынок, стоимость квадратного метра составляла около 50 тыс. руб. Сейчас средняя здесь – 85 тыс. руб. за кв. м. И, несмотря на цену на уровне среднегородской, квартиры здесь пользуются спросом. Большая часть квартала «Вена» уже готова и заселена. И те, кто интересуются покупкой, могут воочию убедиться в том, что красивая картинка на рекламе соответствует действительности. Когда-то весь Приморский район представлял собой неуютную окраину, а сейчас – один из самых популярных в городе. Думаю, что такая же судьба уготована Мурино и Кудрово.
А какие районы сегодня предпочитают покупатели?
– У каждого есть свои предпочтения. Кому-то нужен север города, а кто-то привык жить на юге. Но в последние годы, когда появляется мало точечных проектов в черте Петербурга, вектор постепенно меняется. Сегодня люди выбирают не столько место, сколько сам проект и свое будущее в нем. Уже порядка 75% продаж – это квартиры в проектах комплексного освоения. Именно такие объекты позволяют создать для человека комфортную среду, когда удобство жизни не заканчивается за порогом квартиры. В последние годы изменилась психология покупателя: люди уже не готовы приобретать все подряд. Поэтому созданием комфортной среды обитания, в особенности, в проектах комплексного освоения, пытаются заниматься все девелоперы. Чтобы комфорт ощущался и во дворе, и в квартале, и в микрорайоне. Чтобы были садики и школы, магазины, аптеки, булочные… Другое дело, что хорошо получается не у всех.
Резюмируя, ответьте – что ждет рынок в 2014 году?
– Рано или поздно доллар и евро остановятся на определенной отметке и инвестиционные настроения у народа закончатся. Но я не думаю, что застройщики испытают на себе отток покупателей: так, в прошлом году тенденции в экономике были иные, но спрос на новостройки упорно рос каждый месяц. Дело в том, что увеличение продаж у конкретной компании зачастую связано с выходом на рынок ее нового объекта, который оказывается покупателям интересен. И в 2014 году будут появляться новые привлекательные предложения. У нас как раз планируются в этом году такие премьеры. Например, «Чистое небо» в Приморском районе, жилой микрорайон на юго-западе города, новые корпуса в уже пользующихся спросом проектах… Не даром в 2013 году на рынок вышло много новых объектов: застройщики понимают, как важно открыть продажи в период высокого спроса на жилье. Другое дело, что чем дальше, тем больше будет расти конкуренция. Уже сейчас далеко не все объекты пользуются одинаково высоким спросом у покупателей.
"Фонтанка.ру"