На жилищном рынке Петербурга появился новый финансовый инструмент — лизинг. Первой такую услугу клиентам предложила компания «КВС». Застройщик пытается расширить поток клиентов, упавший из-за повышения ставок по ипотеке и ужесточения условий банков. «Фонтанка» разбиралась в тонкостях лизинговых покупок.
В конце февраля компания «КВС» сообщила о новой услуге — покупке жилья в лизинг. Для этого застройщик заключил договор с АО «Система лизинг 24», входящей в «ВТБ24» и работающей под брендом "ВТБ24 Лизинг". Первый клиент, желающий опробовать новинку, уже найден, сообщил «Фонтанке» застройщик.
Схема выглядит так. Лизинговая компания приобретает у застройщика готовую квартиру или становится дольщиком. А затем сдает ее клиенту в лизинг — аренду с последующим выкупом. Стандартная длительность договора — до 10 лет, аванс — от 10% стоимости объекта.
Принципиальное отличие лизинга от ипотеки — в начислении процентной ставки. Если в ипотеке она рассчитывается как процент от стоимости покупки, то в лизинге — ежегодно дорожает сам объект. Средние ставки удорожания — 10-11% в год, говорят в «ВТБ24 Лизинг». То есть за покупку в 10-летний лизинг объекта на 1 млн рублей придется переплатить около 1,3 млн рублей. Это аналогично ипотечной ставке в 20% годовых.
Еще недавно это предложение было среднерыночным для частных банков. В январе ставка по ипотеке в банке «Санкт-Петербург», третьем по объему выдачи в Северной столице после Сбербанка и ВТБ, выросла до 22,5%. Однако уже сейчас ставки снижаются. Минимальная ставка в том же «Санкт-Петербурге» – 15,5%, в Газпромбанке – от 16%, в Сбербанке — и вовсе 14,5%. Кроме того, с марта Минстрой обещал запустить программу льготной ипотеки под 13% годовых.
И все же лизинг может быть выгоден части покупателей. «В основном к нам обращаются отказники банков по ипотеке. У нас менее строгие требования», – рассказали в «ВТБ24 Лизинг». Фактически при заключении договора лизинговая компания ничем не рискует. Если при оформлении ипотеки имущество становится собственностью заемщика, то в случае лизинга квартира будет принадлежать компании. И только после завершения выплат жилье переоформят на покупателя.
При разрыве контракта, если сторонам не удается прийти к компромиссу, недвижимость может выставляться на продажу, а вырученные средства направляют на погашение задолженности по лизингу и основного долга лизингополучателю, объясняет Евгений Колесов, начальник отдела маркетинга компании «Балтийский лизинг».
«Новая услуга актуальна для тех граждан, у которых кредитные обязательства превышают заявленный доход или нет официального дохода», – поясняет финансовый директор ООО «УК «КВС» Надежда Семенович.
По мнению экспертов рынка, обратиться в лизинговую компанию могут заемщики с плохой кредитной историей, с судимостью или индивидуальные предприниматели, гендиректора небольших компаний, которым банки неохотно выдают ипотеку.
Есть еще одна категория покупателей, которая пользуется услугой лизинга, — госслужащие и депутаты, говорят игроки рынка. При выплате более 40% стоимости недвижимости авансом не требуется подтверждение дохода. А благодаря тому, что жилье оформляется на лизинговую компанию, информацию о нем можно не раскрывать в декларациях о доходах.
Единичные сделки по приобретению жилья в лизинг горожанами происходили с 2010 года — именно тогда из закона о лизинге было исключено обязательство приобретать имущество только для предпринимательской деятельности. Но первые лизинговые программы были запущены только в прошлом году. «Еженедельно к нам поступает около 15 запросов от физлиц (около 780 в год. — Прим.ред.)», – оценили в «ВТБ24 Лизинг». Однако сколько из них доходит до этапа сделки – не уточнили. Фактически ВТБ – единственная компания в Петербурге, предлагающая массовый продукт. "Лизинговые компании, в отличие от банков, имеют меньший доступ к «длинным» деньгам и не могут заключать контракты на 10 – 20 лет", – поясняет Евгений Колесов.
В свою очередь, опрошенные «Фонтанкой» застройщики – Setl City, «ЮИТ Санкт-Петербург», «Росстройинвест», «Ленстройтрест» – сообщили, что с лизингом квартир не работают.
«У нас бывают сделки купли-продажи с использованием лизинга, но касаются они коммерческой недвижимости. Сделки по продаже жилья через лизинг мы не практикуем, поскольку эта схема не востребована покупателями квартир – хорошо работают другие инструменты», – говорит Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад».
Еще одна причина непопулярности лизинга жилья — непроработанная законодательная база. На все лизинговые платежи начисляется НДС, и если юридические лица могут зачесть этот налог в составе лизинговых платежей, то для граждан эта схема не работает. Не предоставляются «физикам» и налоговые льготы, которые есть у компаний. «Лизинг жилья не прижился не только в Петербурге, но и в России в целом. Это все-таки история из сферы приобретения техники, механики, в редких случаях коммерческой недвижимости», – говорит Андрей Тетыш, президент ГК «АРИН».
Впрочем, лизинг — не единственный инструмент, который используют застройщики для привлечения покупателей в условиях начавшегося кризиса. Компании пытаются компенсировать подорожавшую ипотеку скидками. К примеру, компания «Ленстройтрест» запустила акцию «Маркетинговая ставка 12%». «За счет скидки в размере 6,5% от стоимости квартиры при полной оплате происходит уменьшение суммы кредита и, соответственно, платежей по кредиту. Таким образом, компания компенсирует выплату процентов по ипотечному кредиту, снижая их до 12%», – сообщил застройщик. К слову, инструмент компенсации процентов по кредитам активно используют ретейлеры.
С февраля «Группа ЛСР» и Setl City также предлагают скидки — 1 – 3% для ипотечных заемщиков. Кроме того, в Setl City снижают стоимость первого взноса на 20%, если покупатель оплачивает разом как минимум полцены квартиры. Остаток можно заплатить до ввода объекта в эксплуатацию.
В ход идет и «удлинение» рассрочек. Застройщики начали возрождать эти программы после декабрьского покупательского бума. ГК «РосСтройИнвест» в начале года ввела беспроцентную рассрочку сроком на 3 года, а также предложила покупателям скидку в 15% и погашение стоимости квартиры по индивидуальному графику при выплате всей стоимости в течение года.
Официально компании не комментируют результаты продаж за первые два месяца. Впрочем, ранее глава «Группы ЛСР» прогнозировал сокращение спроса в этом году вплоть до 50 – 70%. А в АН «Итака» фиксировали падение по итогам января в 20%. И маркетинговые инструменты как раз позволят смягчить падение, хотя бы некоторым.
Елена Вавилова, «Фонтанка.ру»