Итоги 1 квартала: предложение в сегменте складской недвижимости Петербурга не растёт

Аналитики Maris подвели итоги 1 квартала 2022 года в сегменте складской и индустриальной недвижимости. 

Предложение

В 1 квартале 2022 года рынок качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга пополнился единственным складским объектом, возведенным для собственных нужд предприятия в Особой Экономической Зоне Санкт-Петербург (GBA = 4 982,5 кв. м).

В 2022 году ожидается ввод в эксплуатацию порядка 400 тыс. кв. м складской недвижимости. 65% планируемых ко вводу складских комплексов относятся к спекулятивным. При условии соблюдения заявленных сроков ввода совокупный объем нового спекулятивного предложения в 2,9 раза превысит итоговый показатель 2021 года. 

Складские проекты, планируемые к вводу в 2022

Источник: Maris 

Учитывая текущую ситуацию возможен перенос сроков ввода ряда объектов. 

Спрос 

В 1 квартале 2022 года спрос на рынке индустриально-складской недвижимости был на 41% ниже показателя 4 квартала 2021 года.

Валовый объем сделок за первые три месяца текущего года составил не менее 150 000 кв. м.  Лидирующие позиции в валовом объеме спроса в 1 квартале занимали транспортно-логистические компании (82%). Объем реализованных логистическим компаниям в 1 квартале складских площадей на условиях аренды увеличился в четыре раза.

Активно наращивали объемы поглощения компании реального сектора экономики, которые арендовали в три раза больше складских мощностей, чем годом ранее.  Сектор торговли, который выступал драйвером спроса в прошлом году, в 1 квартале занял лишь 5% площадей от валового объема поглощения (64% по итогам 2021).

Вакансия 

Отсутствие нового спекулятивного предложения при сохраняющемся стабильном уровне спроса, поддерживали 1 квартале ситуацию острого дефицита на рынке. Объем вакантных площадей на рынке остается на минимальном уровне уже пятый год подряд, и по данным на конец марта 2022 года средний уровень вакансии составил 0,6% (−0,2 п.п. к показателю на декабрь 2021).

По итогам 1 квартала  уровень вакансии в складских комплексах класса А  незначительно увеличился: на +0,3 п.п. (по отношению к декабрю 2021 года) и составил 0,4%.В классе В уровень вакансии, наоборот, снизился на –1,5 п.п. (по отношению к декабрю 2021 года). Вакансия находится на уровне 1,3%. 

Суммарно на конец марта 2022 года на рынке качественной складской недвижимости свободно порядка 24 тыс.  кв. м.

Арендные ставки

2021 год характеризовался беспрецедентным ростом запрашиваемых ставок аренды на рынке индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга - +17,6% в годовом выражении. В 1 квартале в условиях сокращения объема вакантных площадей и отсутствия прироста нового спекулятивного предложения давление на ценовые индикаторы рынка складской недвижимости продолжилось. Средний диапазон ставок аренды составляет 550 – 800 рублей / кв. м в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи. Коммунальные расходы оплачиваются по фактическому потреблению. 

Прогноз развития

При условии сохранения девелоперской активности и спроса, и достижении относительной стабильности экономической ситуации в стране и в регионе, в частности, средний уровень вакансии на рынке качественных производственно-складских помещений в 2022 году может незначительно увеличится. Запрашиваемые арендные ставки при таком сценарии будут сохранять стабильность в течение года.