Несоблюдение застройщиками законов, срывы сроков сдачи новостроек, нередко приводит к подчае исков пострадавших дольщиков. Как выиграть суд у застройщика, зная определенные тонкости судебной системы и основные положения действующего законодательства в области прав обманутых дольщиков, рассказал «Квадрат.ру» адвокат Олег Сухов, ведущий юрист компании «Первый Столичный Юридический Центр».
Первое - это претензия. Несмотря на то, что закон не предусматривает обязательный претензионный порядок при рассмотрении данных споров, адвокат рекомендует обращаться с претензией к застройщику до подачи искового заявления в суд. Для того, чтобы судьи не отказали в принятии искового заявления при отсутствии досудебного урегулирования спора. Стоит обратить внимание, что в претензии обязательно должен быть указан срок для возврата денежных средств, рекомендуется указывать не более 7 – 10 дней с момента получения претензии, т.к. если срок не указать, то дата будет определяться общими нормами гражданского законодательства, что соответствует 30 дням. Кроме того, в претензии необходимо указать реквизиты своего расчетного счета, чтобы в дальнейшем лишить застройщика возможности ссылаться на неисполнимость претензии при отсутствии банковских реквизитов. Это может существенно повлиять на неустойку.
В претензии желательно четко и обоснованно изложить свои требования, т.к. суды очень часто сопоставляют содержание и требования искового заявления с претензией по форме, содержанию и требованиям.
Второе - в какой суд обращаться. По закону, дольщик имеет право обратиться в суд не только по месту нахождения застройщика, но и по месту своего жительства, или по месту заключения договора, или по месту исполнения договора (например, где находится новый построенный дом).
Третье - документы, передаваемые в суд. К исковому заявлению с приложениями в виде договоров и платежных документов должны быть прикреплены все необходимые для разбирательства дела расчеты, а именно расчеты оплаты государственной пошлины (кстати, она имеет льготный расчет), расчеты неустойки и убытков, если заявитель таковые просит взыскать. А также расчет полной стоимости требуемых денежных средств. При отсутствии этих документов, иск может рассматриваться годами, либо не рассматриваться вовсе.
Четвертое - надлежащее и своевременное уведомление всех участников процесса,
как о дате и времени судебного слушания, так и о новых, предоставляемых в суд документах, в том числе уточненных исковых заявлений, дополнений по иску, ответов на судебные запросы. Адвокат уверен, что лучше самостоятельно развозить повестки и запросы суда, не полагаясь на почту.
Пятое - при обращении в суд необходимо накладывать арест на имущество застройщика. Арест, или обеспечительные меры накладываются определением суда по исполнительному листу. Обеспечительные меры могут быть направлены на денежные средства, находящиеся на расчетном счете девелопера, или на имущество, в том числе жилые или нежилые помещения, транспортные средства, земельные участки, иное. Для чего необходимы обеспечительные меры? Не секрет, что суд с застройщиком может длиться несколько месяцев, затем следует стадия возбуждения исполнительного производства, которая так же занимает определенное время. Если суду удастся наложить арест на денежные средства или имущество потенциального должника, то у заявителя будет уверенность, что когда бы судебный процесс не завершился, денежные средства компания не сможет потратить или перевести на другие цели, оставив дольщика ни с чем.
Шестое - необходимо понять, что представляет из себя стройкомпания. На сколько это крупная или платежеспособная организация, какое количество финансовых претензий к ней уже предъявлено, имеется ли в отношении данной организации исполнительное производство, или особое производство, или сводное исполнительное производство. Имеется ли процесс банкротства в Арбитражном суде и на какой стадии. При наличии указанной информации можно уже перед обращением в суд предварительно представлять перспективы развития судебного процесса и его результат, а также понимать, в какой суд обращаться по общим правилам судопроизводства, или в Арбитражный суд в рамках процесса о банкротстве.
Седьмое - если pастройщик предлагает заключить мировое соглашение, то стоит понимать, что это не самый худший вариант развития событий, если он устраивает дольщика. Даже если условия мирового соглашения не будут исполнены, это не препятствует немедленной выдачи исполнительного листа по общим правилам судопроизводства для предъявления указанного документа в службу судебных
приставов исполнителей.
При этом не стоит путать мировое соглашение, заключенное в рамках судебного процесса, и соглашение, заключенное между дольщиком и застройщиком до судебного разбирательства, которое не имеет силы судебного решения и не приводит к выдаче исполнительного листа, при этом имеет обязательную юридическую силу для сторон, и если в указанном соглашении дольщик откажется от предоставленных ему законом дополнительных прав, в том числе на неустойку, убытки, подсудность, иное, то в данной части выиграть дело в суде уже будет невозможно. «Рекомендую очень внимательно подходить к заключению любых соглашений перед обращением в суд, потому как показывает практика, такие соглашения почти никогда не исполняются, а направлены только на то, чтобы выиграть время застройщику», - заключает Олег Сухов.
Первое - это претензия. Несмотря на то, что закон не предусматривает обязательный претензионный порядок при рассмотрении данных споров, адвокат рекомендует обращаться с претензией к застройщику до подачи искового заявления в суд. Для того, чтобы судьи не отказали в принятии искового заявления при отсутствии досудебного урегулирования спора. Стоит обратить внимание, что в претензии обязательно должен быть указан срок для возврата денежных средств, рекомендуется указывать не более 7 – 10 дней с момента получения претензии, т.к. если срок не указать, то дата будет определяться общими нормами гражданского законодательства, что соответствует 30 дням. Кроме того, в претензии необходимо указать реквизиты своего расчетного счета, чтобы в дальнейшем лишить застройщика возможности ссылаться на неисполнимость претензии при отсутствии банковских реквизитов. Это может существенно повлиять на неустойку.
В претензии желательно четко и обоснованно изложить свои требования, т.к. суды очень часто сопоставляют содержание и требования искового заявления с претензией по форме, содержанию и требованиям.
Второе - в какой суд обращаться. По закону, дольщик имеет право обратиться в суд не только по месту нахождения застройщика, но и по месту своего жительства, или по месту заключения договора, или по месту исполнения договора (например, где находится новый построенный дом).
Третье - документы, передаваемые в суд. К исковому заявлению с приложениями в виде договоров и платежных документов должны быть прикреплены все необходимые для разбирательства дела расчеты, а именно расчеты оплаты государственной пошлины (кстати, она имеет льготный расчет), расчеты неустойки и убытков, если заявитель таковые просит взыскать. А также расчет полной стоимости требуемых денежных средств. При отсутствии этих документов, иск может рассматриваться годами, либо не рассматриваться вовсе.
Четвертое - надлежащее и своевременное уведомление всех участников процесса,
как о дате и времени судебного слушания, так и о новых, предоставляемых в суд документах, в том числе уточненных исковых заявлений, дополнений по иску, ответов на судебные запросы. Адвокат уверен, что лучше самостоятельно развозить повестки и запросы суда, не полагаясь на почту.
Пятое - при обращении в суд необходимо накладывать арест на имущество застройщика. Арест, или обеспечительные меры накладываются определением суда по исполнительному листу. Обеспечительные меры могут быть направлены на денежные средства, находящиеся на расчетном счете девелопера, или на имущество, в том числе жилые или нежилые помещения, транспортные средства, земельные участки, иное. Для чего необходимы обеспечительные меры? Не секрет, что суд с застройщиком может длиться несколько месяцев, затем следует стадия возбуждения исполнительного производства, которая так же занимает определенное время. Если суду удастся наложить арест на денежные средства или имущество потенциального должника, то у заявителя будет уверенность, что когда бы судебный процесс не завершился, денежные средства компания не сможет потратить или перевести на другие цели, оставив дольщика ни с чем.
Шестое - необходимо понять, что представляет из себя стройкомпания. На сколько это крупная или платежеспособная организация, какое количество финансовых претензий к ней уже предъявлено, имеется ли в отношении данной организации исполнительное производство, или особое производство, или сводное исполнительное производство. Имеется ли процесс банкротства в Арбитражном суде и на какой стадии. При наличии указанной информации можно уже перед обращением в суд предварительно представлять перспективы развития судебного процесса и его результат, а также понимать, в какой суд обращаться по общим правилам судопроизводства, или в Арбитражный суд в рамках процесса о банкротстве.
Седьмое - если pастройщик предлагает заключить мировое соглашение, то стоит понимать, что это не самый худший вариант развития событий, если он устраивает дольщика. Даже если условия мирового соглашения не будут исполнены, это не препятствует немедленной выдачи исполнительного листа по общим правилам судопроизводства для предъявления указанного документа в службу судебных
приставов исполнителей.
При этом не стоит путать мировое соглашение, заключенное в рамках судебного процесса, и соглашение, заключенное между дольщиком и застройщиком до судебного разбирательства, которое не имеет силы судебного решения и не приводит к выдаче исполнительного листа, при этом имеет обязательную юридическую силу для сторон, и если в указанном соглашении дольщик откажется от предоставленных ему законом дополнительных прав, в том числе на неустойку, убытки, подсудность, иное, то в данной части выиграть дело в суде уже будет невозможно. «Рекомендую очень внимательно подходить к заключению любых соглашений перед обращением в суд, потому как показывает практика, такие соглашения почти никогда не исполняются, а направлены только на то, чтобы выиграть время застройщику», - заключает Олег Сухов.
Источник: "Квадрат.ру"