Эксперт: На загородном рынке особенно плохо продавались готовые коттеджи

В 2010 году застройщикам удалось распродать десятую часть домов в коттеджных поселках. Такой вывод можно сделать из анализа реальных сделок, говорит Дмитрий Сперанский, аналитик Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти.

«Особенно плохо продавались готовые коттеджи и участки с обязательным подрядом. Пустые наделы шли получше», - говорит он. Три четверти всех продаж  пришлось на участки под самостоятельную застройку (всего за год в указанных проектах было продано 494 таких лота). В среднем за такую землю покупатели отдавали девелоперам по 2,45 млн. (в «Охтинском парке» - наделы весьма активно продавались по 6 млн, в проекте «Озеро Врево» - по 150 тысяч).

19 % сделок пришлось на дома той или иной стадии готовности (участок с подрядом здесь рассматривается как покупка дома на нулевой стадии: клиент оплачивает сразу землю и будущее строение). Средняя стоимость коттеджа – 7,47 млн. Было куплено 128 отдельных домов и 43 таун-хауза. Средняя стоимость последних составила 9,34 млн. рублей (в эту же категорию включены дуплексы – коттеджи на две семьи).

Примечательно, что пропорции сделок в 2009 году были точно такими же: 74% участков без подряда, 20% домов и 6% таун-хаузов.

По деньгам на сделки с землей приходится 47% общей выручки. 37% - на дома, и 16% - на таун-хаузы.

Средняя стоимость покупок по сравнению с 2009 годом снизилась: тогда средняя стоимость участка составляла 3,02 млн, коттеджа – 11 млн, таун-хауза – 12,4 млн. Отчасти эти расхождения могут объясниться изменением состава участников информационного обмена, однако, по мнению экспертов, это довольно точно отражает рыночные тенденции: количество дешевого предложения за последние время существенно выросло и соответственно, увеличилось число сделок с ним.

Однако средняя выручка девелоперов за 2010 год не пострадала, даже немного подросла. Это произошло из-за увеличения числа сделок. Если в 2009 году застройщику в среднем удавалось реализовать 8,4 лотов, то в 2010-м – 12,8 объектов.

Показательно, что у крупных проектов сделок, как правило, было больше, чем у небольших. В среднем выдерживался темп около 10% от общего числа домовладений за год. В «Мариинской усадьбе» (на 275 коттеджей) реализовали 26 домов. В «Гармонии» (250 домов) было зафиксировано 19 продаж. В проектах, предполагающих 500-700 участков, продано за год 40-70 объектов, в тех, которые рассчитаны на 100 домовладений, удавалось подписать 8-12 договоров. Заметно выбивается из общей статистики «Охтинский парк». Изначально застройщик (компания «ПулЭкспресс») заявил здесь 71 участок и распродал все за полгода, потом в рамках того же проекта вывел еще 100 наделов. До конца декабря из них продана пятая часть (всего за год в проекте провели 92 продажи, выручив около полумиллиарда рублей).

Были, конечно, загородные комплексы, в которых продали заметно меньше, чем 10%. Так в 14 проектах за год не удалось реализовать ни одного лота. В 11 проектах провели по 1-2 сделки, говорит Сперанский. «Эти данные говорят о том, что рынок достиг нижней точки, но пока не начал движение вверх», - заключает он.

Справка. Проект по обмену информацией о реальных сделках ведется с начала 2009 года при посредничестве аналитического центра Ассоциации риэлторов СПб и ЛО. В данный момент в проекте участвует 30 компаний-застройщиков, ведущих 55 проектов малоэтажной загородной застройки.