Новости

НОВОСТИ ПАРТНЕРОВ

Loading...

Как оценить ликвидность жилья и как не прогадать при покупке?

Что такое, в привычном понимании, хорошая квартира? Это квартира в благоустроенном районе, не слишком далеко от транспортных узлов, с удачной планировкой и достаточной площади. Но, если эта квартира для вас – не только жилье, но и инвестиция, ко всем этим характеристикам добавляется еще один важный параметр: ликвидность. Ликвидность характеризуется двумя параметрами: ценой, которую вы выручите за квартиру, и временем, которое понадобится на ее продажу.

2020 год, помимо всех коронакризисных явлений, охарактеризовался еще и беспрецедентным ростом цен на жилье. Всего за пару месяцев квадратный метр жилья мог подорожать вплоть до 20-30%. По оценкам аналитиков BN, на вторичном рынке сильнее всего подорожали однокомнатные квартиры и студии в Выборгском районе – на 26,75%. На втором месте – Калининский район. Там «квадрат» малогабаритного жилья подорожал на 25%. Медленнее всего росли в цене «однушки» Центрального района. Их стоимость поднялась всего на 9,45%. «Двушки» быстрее всего росли в цене в Василеостровском и Калининском районах. Первые подорожали на 26,36%, вторые – на 24,25%. В конце списка оказались Адмиралтейский и Центральный районы. В них рост цен не превысил 9%. Картина немного изменилась только с трехкомнатным жильем. Здесь Адмиралтейский район выбился в лидеры, заняв второе место по росту цены за «квадрат». Многокомнатная недвижимость здесь подорожала на 20%. Первое место оставил за собой Василеостровский район, опередив Адмиралтейский на десятые доли процента. Непопулярными остались среди желающих жить в просторных квартирах Центральный и Невский районы. Цены здесь подняли всего на 5-7%.

Новостройки также выросли в цене. По данным директора по маркетингу ГК «Красная стрела» Марины Агеевой, в клубном доме «Артхаус», который находится практически в центре Петербурга, с начала строительства цена выросла на 70%. Два года назад квадратный метр жилья бизнес-класса обходился покупателям в 170 тыс. рублей, сейчас – в 290 тысяч. То есть, те, кто успел взять жилье здесь на старте продаж, выгодно инвестировали деньги. С чуть меньшим процентом, но картина повторилась в ЖК «Неоклассика-2». Квадратный метр квартиры недалеко от «Экспофорума» стоил на стадии котлована 75 тыс. рублей. Сейчас его цена – 112 тысяч. То есть за три года стоимость увеличилась на 50%.

Несмотря на это, в том числе благодаря льготной ипотеке, спрос на квартиры в прошлом году нарастал. Результаты года превзошли более благополучный 2019 год по количеству сделок с недвижимостью на 6%. Что примечательно, на аналогичном фоне роста цен в Ленобласти спрос на недвижимость упал. Там сделок было заключено по сравнению с позапрошлым годом на 22% меньше.

Из этой статистики видно, жилье в каких районах наиболее ликвидно, а в каких нет, и как меняется этот параметр в зависимости от количества комнат в квартире. От чего он еще зависит? Например, ликвидность квартиры может меняться со временем: купили вы по высокой цене новостройку с видом на залив и с выходом в парк. А через пять лет перед окнами возвели многоэтажку, и теперь ваши окна выходят на нее. Все, цена вашей видовой квартиры упала на несколько процентов. Или может быть наоборот. Купили вы недорого квартиру в поселке, а через какое-то время туда проложили метро, построили крупный торговый центр или запустили удобный автобусный маршрут. И цена за квадратный метр взлетела.

«Ликвидность – это один из основных параметров, который стоит учитывать при выборе жилья, - уверена директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. – В это понятие заключено все, от экологии и возможности выбраться без ожидания и пересадок в любой район города на транспорте до параметров самого дома, насколько он соответствует современным требованиям к комфорту, безопасности и оснащению жилья. Немаловажным фактором будет доступная инфраструктура и благоустроенность территории». Поэтому стоит заранее интересоваться тем, что будет построено вокруг в ближайшие 5-10 лет.

Ликвидность в цифрах

Рассмотрим это на фактах. В 2014 году небольшую студию от неизвестного тогда застройщика в ЖК «Светлый мир «Я-Романтик» на намыве можно было взять за 1,6 млн рублей. Сейчас такие стоят уже 4-5 млн. Причина как в ежегодном росте цен, так и в том, что район за это время стал более благоустроенным.

Еще один пример, связанный с изменением ликвидности – апартаменты в еще строящемся МФК Start. Недвижимость здесь с момента котлована подорожала на 50-100%, и собственники уже выставили ее на продажу, хотя до сдачи МФК в 2022 году еще далеко. Причина – скорое появление здесь двух тысяч аналогичных апартаментов, от чего цена может упасть, а время, за которое удастся их продать – увеличиться.

«Приобретение недвижимости – это серьезная инвестиция - считает директор по маркетингу ГК «Красная стрела» Марина Агеева. Поэтому всегда стоит взвешивать все «за» и «против» перед покупкой и оценивать объект недвижимости с разных сторон. Так, например, при одинаковых параметрах (высоте потолков, площади, материале здания) квартира в Мурино всегда будет дешевле и непривлекательнее, чем аналогичная, но на Петровском острове. Стоит обратить внимание и на транспортную доступность, считает эксперт. Даже если это жилье премиум-класса, то у обслуживающего персонала не должно возникать проблем с тем, чтобы добраться до работы. А уж если это гораздо более демократичный вариант и приобретается под сдачу в аренду, то тут наличие метро в пешей доступности станет одним из важнейших факторов, влияющих на цену. Таких нюансов, на самом деле, много: удобство планировок квартиры и возможность свободно выехать из района, закрытый ли двор от посторонних людей и машин, расположены ли поблизости детские сады и школы, поликлиники и магазины, промзона или парк, пустырь или сложившийся район – все это будет напрямую влиять на цену и на ликвидность.

Из менее очевидных факторов Марина Агеева отметила наличие поблизости однотипного жилья. Если, например, вокруг много аналогичных вариантов, то продавцы или арендодатели будут влиять на цену друг друга, играя на понижение. По словам эксперта, стоит обратить внимание и на бэкграунд застройщика, его репутацию и предыдущие проекты.

Что нас ждет в 2021 году?

Во-первых, с окончательным переходом застройщиков на эскроу-счета, снизится инвестиционная привлекательность квартир на стадии котлованов. Цены на них, конечно, будут меняться, но уже не в таком диапазоне.

«Если рассматривать наши объекты, то в среднем цена на них с момента котлована до окончания строительства вырастает на 20-25%, - поделилась Надежда Калашникова. – Например, в ЖК «Поэт» в июне прошлого года стоимость квадратного метра начиналась от 120 тыс. рублей, сейчас – 139 тысяч. При этом квартиры, в которых сразу можно получить ключи, всегда популярнее находящихся на ранних этапах строительства, особенно среди ипотечников – им важно сразу заселиться, чтобы не переплачивать за съем».

В-вторых, возможна некоторая стагнация цен и даже небольшое снижение – так называемая коррекция.

«Даже льготная ипотека уже не подстегнет платежеспособный спрос – он будет отставать от роста цен. Поэтому в этом году столь мы не ожидаем такой же ситуации, как в прошлом. Однако жизнь покажет, как будут развиваться события», - поделилась Марина Агеева.

Важные события Вся лента

Турция по-прежнему является мировым лидером по росту цен на жилье, Россия - на десятом месте 14 сентября 2021
Турция по-прежнему является мировым лидером по росту цен на жилье, Россия - на десятом месте
Knight Frank обновила индекс цен на жилую недвижимость по итогам II квартала 2021 года. Согласно данным исследования, за год цены увеличились в среднем на 9,2% в 55 странах (+4,7% годом ранее).

Топ новостей Все новости

20 сентября 2021
РАД выставил на продажу часть здания Мытного двора в Петербурге
26 октября Российский аукционный дом (РАД) проведет торги по продаже помещений в здании Мытного двора в историческом центре Санкт-Петербурга