Квартира-студия в центре Петербурга, 3 млн рублей: что может пойти не так?..
Несмотря на высокую стоимость и все возможные риски, спрос на квартиры-студии в историческом центре Санкт-Петербурга стабилен. В основном это небольшие квартиры в домах дореволюционной постройки. В основном такую недвижимость покупают молодые и не семейные, а также приезжие. И в таких квартирах есть свои скелеты в шкафу.
Зато свое и в центре…
Сейчас в жилой фонд переводят практически любые постройки, сколько-нибудь пригодные для проживания. На этом фоне переделка коммунальных квартир в студии выглядит чем-то совершенно обычным.
Квартиры в итоге получаются очень маленькими – 18-20 кв. метров. На этаже их получается много. Однако заполучить иначе отдельное жилье в историческом центре, в старинном доме, всего за 3 млн рублей невозможно. Новостроек в этих районах немного, бизнес-класс и выше. Квартиры в них стоят начиная от 10 млн рублей. Однако профессионалы рынка относятся к таким студиям скептически, ведь все проблемы, связанные со старым фондом, никуда не деваются: старые коммуникации не всегда можно исправить, поменяв трубы на пластиковые, окружение неоднородно. Но самое главное – это перепланировка.
По мнению директора по развитию компании «Л1» Надежды Калашниковой, единственное достоинство такого жилья – возможное расположение дома. Новые дома появляются преимущественно рядом с дорожными магистралями или на местах бывших промзон. Однако коммуналки, переделанные в студии, с новостройками в центре не сравнятся. Более того, их нельзя в полной мере считать отдельным жильем – это доля в коммунальной квартире. Кроме того, в домах, в которых коммуналки нарезают на студии, редко бывает сделан капремонт – а его отсутствие снижает эксплуатационные характеристики квартиры. Коммуникации изношены, в местах общего пользования ремонта также нет. Кроме того, социальная среда в таких домах весьма неоднородна, в отличие от новостроек. Поэтому лучше выбирать компактное жилье в новых домах, советует эксперт.
Перепланировать нельзя оставить
По наблюдениям гендиректора АН «Бенуа» Дмитрия Щегельского, в Петербурге на рынке таких переделанных студий около 200-300. Причем в большинстве случаев – 80-90% - перепланировка не узаконена. Что гарантирует будущим покупателям неприятности.
Не узаконенная перепланировка означает, что владельцы перестроили помещение сами, не создавая и не согласовывая проект. И чиновники из ЖЭКа могут в любой момент обязать владельцев вернуть все в исходное состояние.
Кроме того, напоминает Надежда Калашникова, несогласованные перепланировки влекут за собой штрафы. Также часто в квартирах подобного формата наблюдаются проблемы, связанные с самовольной переделкой коммуникаций, такие как слабый напор воды в санузле.
Дмитрий Щегельский не рекомендует покупать подобные комнаты: как правило, выявляются они очень быстро, в основном по жалобам соседей снизу.
Если все же вы решили покупать такую студию, вот что вам необходимо знать
Квартира в бывшей коммуналке – почти единственное возможное решение, если хочется приобрести, особенно не в ипотеку, жилье в историческом центре, но средств на квартиру в новостройке хватает только в Мурино. В таком случае стоит постараться минимизировать риски такой покупки. Итак, что же нужно знать?
- Это не отдельная квартира, а доля в квартире. Кроме вас, «дольщиков» еще 10-20. Покупатели долей обычно подписывают отказ от права преимущественной покупки. Это дает формальную возможность распоряжаться своей долей без согласия и участия остальных «дольщиков».
- Важно, чтобы перепланировке подверглась вся коммунальная квартира, и в ней не осталось коммунальных комнат с общим санузлом.
- Стоит рассматривать такие квартиры, только если они расположены на первом этаже, либо на втором, если первый – нежилой. Потому что по большей части, если под перепланированной квартирой есть жилые помещения, перепланировка была незаконна, и узаконить ее не удастся.
- При покупке студии «в стройке» стоит узнать, чем строительная компания занималась ранее и какие объекты сдала. Хотя это и не дает гарантии.
- Также при покупке «в стройке» стоит быть готовыми к тому, что сроки окончания работ не будет соблюдаться, особенно в части чистовой отделки.
- По планировке квартира будет напоминать общежитие секционного типа. Кроме того, хорошая звукоизоляция «съедает» драгоценные квадратные метры, а это значит, что слышимость будет лучше, чем вам бы хотелось.
- Если есть второй уровень, могут возникать проблемы с вентиляцией. Также все может быть не идеально с водоснабжением и канализацией.
- Процесс узаконивания перепланировки может затянуться дольше, чем вы ожидали, а то и вовсе не увенчаться успехом.
На последнем остановимся подробнее.
Как предупреждает эксперт из АН «Адвекс. Недвижимость» Мария Курчакова, никакой гарантии, что перепланировка будет узаконена, быть не может. Этот вопрос решается уже когда квартира готова для проживания. Кроме того, стоит удостовериться, что дом не является объектом культурного наследия: утверждение перепланировки в таких домах – процесс еще более сложный.
Стоимость таких квартир, рассказывает Мария Курчакова, состоит из двух частей. Например, из 3 млн рублей 1,5 млн – стоимость самой недвижимости, прописанная в договоре купли-продажи. Остальные 1,5 млн руб. прописываются в договоре поручения на услуги строительной компании. По сути, это ремонтные работы. Поэтому важно проверить на предмет исков, банкротства и т.д. юридическое лицо.