Петербургские девелоперы всего за год проделали путь от полного пессимизма, вызванного прошлогодним провалом рынка, к настроениям, если еще не оптимистическим, то вполне позитивным.
Год 2016 -й действительно выдался довольно успешным для рынка новостроек по многим параметрам. Продажи демонстрировали рост, по предварительным данным застройщики продадут на 5-10% объемов больше, чем в прошлом году. При этом рынок продолжает расслаиваться: самый высокий уровень продаж фиксировали именно крупнейшие игроки. В целом девелоперы и далее будут вынуждены подогревать спрос скидками и акциями, средний уровень которых за год изрядно вырос.
Если бы не льготная ипотека, то рынок бы давно «просел». В структуре сделок этого года ипотека уже достигла 50-60%, а рост числа заемщиков фиксировали даже те девелоперы, у которых доля ипотеки была традиционно невысока. Но льготное субсидирование, судя по всему, отрабатывает последние дни. Дальнейшая жизнь рынка без госпрограммы представляется для всех пока загадкой. Прогнозы разнятся от негативных до самоотверженных: застройщики возьмут дело субсидирования ставок на себя.
Девелоперы в этом году довольно активно запускали новые проекты и продолжали уходить из предместий в черту города. И в конце концов «привили» петербургским новостройкам моду на минимализм. Квартиры в сегменте масс-маркет и дальше продолжат сжиматься в размерах, это уже неудержимый тренд, обусловленный отсутствием денег у покупателя. При всем том объемы новых строек пошли на спад, что не может не радовать на фоне перекосов между предложением и спросом. Причем, масштабы вывода объектов в этом году притормозили именно топовые застройщики. И это тоже отрадный факт: дальнейшей монополизации рынка, как предрекали многие эксперты, пока не происходит.
Пару слов о рынке готового жилья, продолжавшего активно прирастать за счет новой вторички. Петербург стал единственным из российских городов-миллионников, где квартирный рынок в этом году продемонстрировал положительную динамику по сделкам, хотя и невысокую. Могло быть и больше, но вторичка так и не дождалась доступных ставок по ипотеке. И пока условия кредитования не сравняются с первичкой, оживления на этом рынке не будет. Хорошего настроения риэлторам не добавляет и бесконечная работа над федеральным законом об агентской деятельности, призванном «вернуть» профессию в правовое поле.
Вообще, 2016 год был богатым на новые законы и властные инициативы. А девелоперы хорошо знают, что чем их больше, тем менее отчетливыми становятся правила игры. В этом году Смольный наконец утвердил Правила землепользования и застройки, ограничив новые проекты по плотности и высотности. Но работа с документом не закончилась: теперь нужно обновлять ПЗЗ регламентами охранных зон и следующие полгода в историческом центре будет заморожена разработка всех новых проектов.
Больше всего неопределенности добавляет новый ФЗ-214, который вроде бы не должен привести к «великим потрясениям на рынке». Беспокойство застройщиков росло с осени, а концу года обернулось полным недоумением по поводу применения закона: ясности нет ни с размерами будущих отчислений в Компенсационный фонд, ни с требованиями нового закона к старым и новым проектам застройщиков.
Реакция застройщиков на любые масштабные изменения законодательства всегда была предсказуемой. В этом году они дважды устраивали отчаянный штурм службы Госстройнадзора. Сначала весной, перед вступлением в силу новых ПЗЗ, а затем - в декабре. Предварительный итог этой активности – число выданных разрешений на строительство жилья в Петербурге выросло за этот год в 1,5 раза. Нервозности рынку добавила и реформа органов госрегистрации. С будущего года Росреестр переходит на работу по новому закону, а сейчас спешно тестирует новые программные продукты, обещая обойтись без сбоев в своей работе.
Впрочем, не все законодательные новации будущего года столь суровы к девелоперам. Например, поправки в Градостроительный кодекс обещают застройщикам много земли в «сером поясе» под новые проекты. Тем более, интерес к этой теме вдруг проявил Смольный, впервые за много лет организовав архитектурный конкурс на преобразование промышленных зон.
Нужно отдать должное работе с долгостроями, которую в этом году провел Смольный. Многие пессимистические прогнозы экспертов рынка недвижимости в отношении перспектив достройки ряда объектов не оправдались. С дальнейшей судьбой большинства всех «официальных» долгостроев появилась ясность, хотя, разумеется, проблема гораздо масштабнее.
Опасения вызывает и увеличение числа переносов сроков сдачи новостроек. А застройщиков в свою очередь беспокоит усиление судебной активности недовольных дольщиков, которым юристы в бесплатном порядке предлагают помочь «выбить» деньги за ожидание. По мнению некоторых игроков, проблема приняла уже массовый характер и Смольный даже попросили выступить с федеральной законодательной инициативой по ограничению размеров неустоек за задержки.
Девелоперы в этом году развили бурную деятельность по пополнению своих земельных портфелей. При этом активность московских застройщиков, которые поначалу выходили на местный рынок через достройку проблемных объектов, в этом году усилилась. И это уже вызывает нехорошие эмоции в настроениях местных игроков.
Следующий год будет характеризоваться усилением конкуренции между застройщиком и битвой за покупателя. А главные неопределенности связаны не только с законодательством, но с «вечным» вопросом: продолжится ли столь высокая покупательская активность на местном рынке. Природа неиссякаемого спроса по-прежнему вызывает догадки экспертов: то ли не всех иногородних клиентов еще втянул в себя петербургский «пылесос», то ли дело в психологических особенностях петербургского покупателя.
Александр Смирнов